kupno mieszkania

[mokka]

Witam

Zastanawiam sie nad kupnem mieszkania, bądż też małego domku w okolicach Kopenhagi.
Oferty sprzedazy dziela sie na dwa rodzaje :
1) Kontant- czyli jak rozumiem calkowita cena do zapłaty za dane mieszkanie.
2) Indskud-czyli zaliczka?
Z tym ze czasem Indskud wynosi np 500 tys, a za inne miszkanie na innym osiedlu jest to 1,450 000.dkk
Sa to mieszkania spółdzielni jak sie domyślam.
Ale nie wiem na jakich zasadach dochodzi do kupna mieszkania spoldzielczego na wlasność.
I w jaki sposób doplaca sie reszte do calkowitej wartosci mieszkania?
Skoro jest podana cena np, 500 tys, a ceny podobnych mieszkan na sprzedarz od osob prywatnych sa cztery razy drozsze.

Kupował ktos z Was swoje wlasne cztery kąty w Dani?
Prosze o jakieś wskazówki i dobre rady.

Pozdrawiam

[Jomir]

Sa mieszkania wlasnosciowe i spoldzielcze (jakby to przyrownac do warunkow polskich).  Za mieszkanie wlasnosciowe placisz wiecej, ale pozniej oprocz oplat przeznaczonych na powiedzmy na wspolnote mieszkancow nie placisz juz nic.
W przypadku mieszkania spoldzielczego odkupujesz tylko wklad, a pozniej co miesiac placisz czynsz.
Te bardzo tanie wklady sa albo za mieszkania w starych wspolnotach, ktore juz splacily swoje kredyty (ale tam najczesciej mozna kupic mieszkanie jedynie za poreczeniem kogos z mieszkancow), albo sa to spoldzielnie w kiepskiej kondycji finansowej.
Wysokosc czynszu miesiecznego zalezy od kosztow spoldzielni, generalnie sa czesto miernikiem zadluzenia spoldzielni ( w duzym uproszczeniu).

[mokka]

Czyli jak rozumiem, wplacam Indskud-zaliczke za mieszkanie ,ktore mi sie podoba 1,450 000.
Do tego splacam rate w banku , powiedzmy te 8 tys , i do tego jeszcze czynsz za mieszkanie? np drugie 8 tys?

[@ae@]

Nie kupuje sie mieszkania spóldzielczego na wlasnosc.

Sa dwa rodzaje nieruchomosci mieszkaniowych: andelsbolig - cos podobnego do polskiego mieszkania sóldzielczego i ejerbolig - mieszkanie wlasnosciowe. Domy moga tez byc sprzedawane jako andels albo ejer.

Andelsbolig - na pirewszy rzut oka sa tansze ale nie jestes wlascicielem a tylko wlascicielem czesci wsólnoty mieszkaniowej.
Ejerbolig - bierzesz kredyt z banku, splacasz, po splaceniu jest twoje. Tu spotykasz sie z wyrazeniem udbetaling - czyli pierwsza czesc splaty gotówka ( mozna pozyczyc w innym banku) najczesciej okolo okolo 5 % ceny.

Wyrazenia indskud uzywa sie najczesciej przy wynajmowaniu nieruchomosci, najczesciej w wysokosci 3 miesiecznego czynszu.

[mokka]

Dziękuje za odpowiedz.

Ale zasatanawia mnie jeszcze zróznicowanie w cenach. Jedne mieszkania sa w cenie 300 tys dkk, inne 1,500,000 dkk.
Od czego to zalezy?
Czy jezeli wybiore to z wieksza cena, jestem wlascicielem czesci wspolnoty w wiekszym procencie?

Za 1,500,000 dkk moge juz przeciez kupic fajne, spore mieszkanie na wlasnosc.
Jak to jest?
I w takim mieszkaniu spoldzielczym ,za ktore zaplacilam dan kwote moge przeprowadzac remonty, malowac sciany itp.?

[Pankracy]

Dziękuje za odpowiedz.

Ale zasatanawia mnie jeszcze zróznicowanie w cenach. Jedne mieszkania sa w cenie 300 tys dkk, inne 1,500,000 dkk.
Od czego to zalezy?

Zalezy to właśnie od formy własności, o czym pisano wcześniej. Andelsbolig jest przeważnie 3-5 razy tańszy od wlasnosciowego (ejer). Jest rownież duża korelacja- pierwotna cena zakupu, a późniejsza wysokość czynszu.

[@ae@]

Przystepnie wyjasniona róznica miedzy andelsbolig i ejerbolig.
http://www.nykredit.dk/informationsSide.do?iwID=/privat/informationsside/realkredit/seniorliv_valg_af_boligform.xml

Kazda forma ma plusy i minusy i tylko ty znajac swoja sytuacje i oczekiwania mozez podjac decyzje.
Nie sluchaj forumowych - to jest lepsze bo mój wujek takie kupil...

Ale zasatanawia mnie jeszcze zróznicowanie w cenach. Jedne mieszkania sa w cenie 300 tys dkk, inne 1,500,000 dkk.
Od czego to zalezy?
Nie ceny sa rózne tylko forma wlasnosci jest rózna. Mieszkanie za 300 tys to nie to samo co to za 1,5 mil.
No chyba ze to za 300 lezy w bardzo nieatrakcyjnym blokowisku na poludniu Kopenhagi a to za 1,5 na pólnocy z wlasna plaza. Tak tez moze byc 

Czy jezeli wybiore to z wieksza cena, jestem wlascicielem czesci wspolnoty w wiekszym procencie?
Nie, to zupelnie cos innego. Przy andelsbolig jestes czescia spóldzielni, andelsbolig i ejerbolig maja inne sposoby kredytowania, inne sposoby splat, inne postanowienia - moga byc - odnosnie sprzedazy czy wynajmu.
Radze najpierw dokladnie sie zorientowac co to jest andelsbolig a co ejerbolig a nie patrzec tylko na cene bo to nic ci nie mówi.

[roga]

Formy wlasnosci itp. byly juz omawiane wielokrotnie na forum i to bardzo, bardzo szczegolowo. Radzilbym sie z tym zapoznac. Jedno jest pewne. Forma tzw. andelsbolig (posiadanie czesci nieruchomosci) jest ryzykowna forma "wlasnosci", a tak naprawde nie ma mowy o wlasnosci. Nalezy bardzo powaznie sie zastanowic. Odpowiadasz solidarnie razem z pozostalymi "wlascicielami" za ekonomie (czytaj:dlugi) tego andelsboligforening (wspolnota). Osobiscie radze nabyc albo wlasne mieszkanie z ksiega wieczysta, albo domek, to znaczy ejerbolig. Przyklady jakie podano w poprzednich postach sa wlasciwe, to znaczy oprocz jednorazowego wkladu gotowkowego, np. 500.000, 1.000.000  lub wiekszego, placisz ustalony przez andelsboligforening czynsz. Wysokosc wkladu i czynszu, zalezy od kosztow wybudowania nieruchomosci, to znaczy jej finansowania przez firme budujace i sprzedajaca, ktora musi swoje koszty (=swoj kredyt w banku) pokryc z pieniedzy uzyskanych od endelsboligforening. To tak bardzo ogolnie. Jezeli nie masz pieniedzy na ten wklad, to oczywiscie zaciagasz kredyt, ktory musisz splacac + czynsz dla spoldzielni. Pamietaj, mieszkanie typu "andelsbolig" nie jest w pojeciu prawnym twoja wlasnoscia. Placisz czynsz, a jezeli kiedys bedziesz chcialas przedac, to mozesz sprzedac tylko swoj udzial. Czynsz placisz dla kogos, a nie dla siebie - tak jak normalnie wynajmujac mieszkanie w spoldzielni czy od komuny, w przeciwienstwie do wlasnosci, gdzie czynsz placisz "na siebie" i po kilku/kilkunastu latach masz w swojej nieruchomosci, tzw. friværdi (roznica miedzy wartoscia nieruchomosci a twoim pozostalym w niej dlugiem = wartosc kredytowa). Ponadto nalezy pomyslec, ze splata kredytow wlasnego mieszkania w dniu dzisiejszym np. 12.000 kr. miesiecznie jest w zasadzie stala kwota twojego "czynszu" brutto przez nastepne 30 lat, a wiadomo ze za np. 10-15 lat te 12.000 kr. reprezentuje inna wartosc. Przy rocznym, przecietnym wzroscie cen/infalcji 3%, dzisiejszy czynsz w spoldzielni mieszkaniowej w wysokosci 8.000 kr. miesiecznie czyli 4.000 kr. mniej niz splacany kredyt mieszkaniowy - wyniesie 12.500 kr. Do tego nalezy dodac, ze twoj splacany kredyt brutto 12.000 bedzie mniejszy poniewaz placone od tego kredytu odsetki, ciagle jeszcze, choc juz w mniejszym stopniu odlicza sie od podstawy opodatkowania dochodu z pracy (ulga podatkowa). Moznaby pisac w nieskonczonosc. Kazda decyzja nabycia nieruchomosci jest sprawa indywidualna i jedna z najwazniejszych inwestycji w zyciu rodziny. Dlatego nalezy przed podjeciem tej decyzji, dokladnie zapoznac sie z warunkami jakie obowiazuja na rynku nieruchomosci. Wbrew opinii innych osob, ktore uwazaja wynajowania mieszkania za korzystniejsze, uwazam ze najlepsza i najkorzystniejsza forma jest wlasnosc, oczywiscie jezeli mamy na to srodki. Wypowiedzi, ze tak bardzo duza ilosc mieszkancow  Danii przedklada wynajmowanie ponad posiadanie nie sa wiarygodne.Wiekszosc mieszkancow tego kraju (jak i chyba innych), zdecydowanie przedklada wlasnosc i jak tylko moze i ma na to srodki, nabywa mieszkanie/domek na wlasnosc. Generalnie, poza Kopenhaga, Århus i Odense, przecietnie zarabiajaca dunska rodzine stac na kupno wlasnosci. Banki ocenieja, ze przecietnia rodzina z 2 dzieci po zaplaceniu wydatkow na nieruchosc, powinna miec "na zycie" i wszystkie inne wydatki" , to znaczy rowniez z transportem, ubezpieczeniem od wypadkow, ubezpieczeniem domu, drogowego, zwiazkow zawodowych, instytucji dla dzieci itp. okolo 12.000 kr. miesiecznie na prowincji (poza tymi 3 miastami) i okolo 15.000 kr. w tych miastach. Czesto uczestnicze w pertraktacjach z bankami w takich sprawach i tutaj nie bez znaczenia jest wybor kredytow w kreditforeninger, a jest ich duzo oraz pertraktacja wysokosci stopy procentowej kredytu bankowego. Nie nalezy w slepo ani akceptowac propozycji kreditforening (to bank kontaktuje kreditforening i dostaje od tego prowizje) ani samej propozycji kredytu bankowego. Wszystko to ma znaczenie dla wysokosci lacznego kosztu kredytu, ktory masz splacac przez wiele, wiele lat. Powracajac do sob mieszkajacych na czynsz. To przede wszystkim osoby starsze (emeryci), ktorzy nie posiadali swojej wlasnosci, mlodzi ludzie ktorzy jeszcze nie nabyli swojej wlasnosci, studenci oraz osoby samotne malo zarabiajace i osoby na najnizszym szczeblu socjalnym, czesto zalezne od pomocy socjalnej uzyskujace dodatcje na czynsz. Na prowincji, rowniez liczac jak na Danie pozostale duze miasta: Aalborg, Randers, Næsteved, Horsens (to tylko przyklady), wystarczajacy jest dochod brutto rodziny (przed opodatkowaniem) okolo 650.000 kr. rocznie aby po zaplaceniu kosztow domku miec dla siebie miesiecznie "na zycie" okolo 12.000 kr. Przecietny domek z lat 1970-80 tych utrzymywany w dobrym stanie i bez wielu krytycznych uwag rzeczoznawcy (K3 i K2 w Tilstandsrapporten), w ladnej zielonej dzielnicy, bardzo blisko miasta, szkoly itp. wiekosci ok. 130-140 kvm. z garazem, ogrodkiem, dzialka ok. 800-1000 kosztuje w tych miastach okolo 3.000 kr. miesiecznie wiecej niz mieszkanie w tym samym miescie w bloku, gdzie komuna czesto wysyla swoich klientow otrzymujacych dotacje. Ta roznica w czynszu zostanie bardzo szybko zrownana. Mylse, ze taka forma zamieszkania "u siebie" jest najlepsza z aktualnie mozliwych.
Taka jest moja opinia. Rynke nieruchomosci w Danii (i nie tylko) obserwuje i mam z nim do czynienia od ponad 30 lat i nadal uwazam, ze mimo roznych turbulencji, szczegolnie w ostatnich latach (nieuzasadnione zwyzki cen), aktualna sytuacja jest bardzo korzystnadla nabywcy, szczegolnie "førstegangs køber" - kupujacego pierwszy raz, ktory nie musi myslec o sprzedazy posiadanego mieszkania/domu. Okazji nabycia dobrego mieszkania/domku jest wiele. Niestety kryzys dla jednych, jest w tych i podobnych sprawach korzyscia dla innych. Prawo rynku. Pozdrawiam.

[roga]

Troche zaduzo balaganu. Ten sam temat w kilku watkach jednoczesnie.