Dla oszczedzajacych: oszczedzajac w banku na oprocentowaniu np. obecnie okolo ma. 3% rocznie, podatek zabierze okolo 1/3, to znaczy masz okolo 2% po podatku. Inflacja obecnie jest okolo 2%, a wiec zeswojej inwestycji w wklasdy bankowe masz 0.
spalacajac nieuchomosc masz fradrag od odsetek rowniez 1/3, inflacja "pomaga" ci wsplacie kredytu o stalej stopiw procentowej. To tylko taka bardzo ogolna zasada. To tak jak z pociagiem ktory odjechal a my stoimy ciagle na peronie. Im wczesniej zainwestujesz wnieruchomosc, tym wieksza masz korzysc. Nie mowie oczywiscie o okresach gdzie wachania wcenach nieruchomosci sanienormalne jak to przezylismy w ostanich 3-4 latach. Przy normalnej koninkturze, albo przy takiej jaka mamy obecnie , nalezaloby pomyslec o szybkim nabyciu nieruchomosci. Nie po to aby sprzedac ja "jutro", ale np. za kilka lat (typowo min lat). Maszamiar tutaj pozostacrzez np. 5 lat - kup mieszkanie lub domek.
[Posted on: 15 Cze 2010, 13:10:52]
Kilka informacji dla tych, ktorzy zamierzaja nabyc nieruchomosc. Oferty posrednikow zawieraja wiele pojec, czesto niezbyt zrozmialych dla osob, ktore nigdy nie nabywaly nieruchomosci w Danii, jak np. Bruttohusleje, Nettohusleje, Altenativ Finansiering, Pantebrev/Sælgerpantebrev.
Bruttohusleje:
Laczne koszty (mozna to nazwac czynszem brutto) zwiazane z posiadaniem nieruchomosci, tzn. wysokosc splacanej raty pozyczek, podatek od nieruchomosci, ubezpieczenia i jezeli np. kupujesz mieszkanie to rowniez ”fællesomkostninger” (koszty wspolne). Prosze pamietac, ze podatek od wartosci nieruchomosci (ejedomsværdiskat) placony do Skatu nie jest wliczany w brutto husleje.
Nettohusleje:
Wyzej wymienione Bruttohusleje, pomniejszone o korzysc podatkowa. Odsetki placone od zaciagnietych kredytow, odliczane sa automatycznie przez Skat od podstawy opodatkowania.
Odnosnie odsetek, zatwierdzona reforma podatkowa oznacza, ze w okresie 2012-2019, podatek komunalny dla osob majacych odsetki w kwocie rocznej ponad 50.000 kr. (malzenstwa 100.000), bedzie obnizany o 1% rocznie. Oznacza to, ze wartosc podatkowa odliczanych od podstawy opodatkowania odsetek bedzie spadac o 1%%. Przyjmujac, ze sredni podatek komunalny 33% (zawierajacy rowniez kirkeskat) spadnie do 2019 do 26%, zmniejszy sie rowniez wartosc podatkowa fradragu. Na razie jest mowa o ograniczeniu tego ”fradragu” do 2019, ale sadze, ze rozpoczety proces obnizania wszelkiego rodzaju ulg, bedzie kontynuowany. Osoby/rodziny nie posiadajace odsetek lub posiadajace odsetki ponizej 50.000 (100.000), nie sa objete ww zmianami.
Alternativ finansiering:
Do 2006 roku, nie wolno bylo posrednikom umieszczac w swoich ofertach okreslenia ”Alternativ Finansiering”. Moze i bylo to troche wlasciwe. Ta forma finansowania nie jest jasno sprecyzowana w samej ofercie i dlatego czesto wprowadzala (i wprowadza) w blad klientow zainteresowanych kupnem nieruchomosci. Jest pewnego rodzaju ”przyneta” dla klienta. Obecnie prawo zobowiazuje posrednikow do podania wydatkow/czynszu przy tradycjonalnym finansowaniu (obligationslån) jako minimum informacji, np. obliczone na podstawie 5% gotowkowa przedwplaty, 15% pozyczka z banku (np. boliglån) i 80% realkreditlån..
Alternatywnymi formami finansowania, moga byc rozne inne od tradycjonalnej formy kredyty i pozyczki. Przed paru laty duzo mowilo sie o tzw. afdragfrie lån, tzn. pozyczki, gdzie przez jakis okres czasu, np. przez pierwsze 10 lat placi sie tylko odsetki, a dlug pozostaje niezmieniony.
Inna forma pozyczek moga byc tzw. ”rentetilpasningslån”, tzn. pozyczki, gdzie odsetki ustala sie np. corocznie lub co 3 lata i w zaleznosci od stop procentowych w chwili odnawiania kredytu, ustala sie procent na nastepny okres.
Ta czesc finansowania nabycia nieruchomsoci, ktora nie mozesz pokryc pozyczka/kredytem z kreditfotreningen i przedwplata, nazywa sie Efterfinansiering. Mozesz, jezeli masz wystarczajace srodki zaplacic te czesc gotowka, ale wiekszosc kupujacych ma potrzebe pozyczki/kredytu.
Jezeli w ofercie sprzedazy natrafisz na wyrazaenie Sælgerpantebrev, oznacza to, ze sprzedajacy daje ci pozyczke, tzn. przy kupnie nieruchomosci ty jestes mu winien pewna kwote, ktora masz mu splacac przez xx lat. Sælgerpantebre (mozna przetlumaczyc ”list zastawczy) jest zazwyczaj nisko oprocentowany, ale w wiekszosci przypadkow sprzedajacy zaklada klauzule, ze pantebrev nie mozna uwolnic/wyplacic, np. przed 10 laty od jego wystawienia. W praktyce jednak odbywa sie to troche inaczej. Pantebrev wymioniony w warunkach sprzedazy, mozna natychmiast wykupic albo za kurs 100 (tzn. za wartosc jaka sprzedajacy sobie zyczy). Mozna tez i pertraktowac i uzyskac troche nizszy kurs. (im nizszy tym lepiej/taniej dla kupujacego). Normalnie sprzedajacy odwoluje sie do kursu obligacji, ktore maja ten sam ”løbetid” (czas trwania pozyczki). W obecnej sytuacji rynku nieruchomosci/kursu obligacji, kurs pantebrev lezy blisko kursu 100.
Kupujac nieruchomosc, mozesz wiec uwolnic pantebrev pozyczajac potrzebna kwote w banku. Masz 2 opcje: albo pozyczke w formie Boliglån (z stalymi lub zmiennymi odsetkami) lub Pantebrevdla banku, to znaczy jestes dluzna bankowi zamiast sprzedajacemu. Ten pantebrev musi byc wpisany do KW (tinglysning) i w zwiazku z tym placi sie tinglysningsafgift.
Roznice miedzy Pantebrev a Boliglån, (pamietam te najwazniejsze):
Pantebrev ma stale oprocentowanie, nie mozesz ”przeskoczyc” raty splacania, nie daje automatycznie miejsca dla nowych pozyczek z kreditforening, male pantebrevyz krotkim okresem zapozyczenia, sa relatywnie drogie zpowodu kosztow, przede wszystkim tinglysningsafgift dla panstwa.
Boliglån: zmienne lub stale oprocentowanie, z bankiem zawsze latwiej sie dogadac w razie
potrzeby ”przeskoczenia” jednego lub kilku terminow pozyczki (wtedy placi sie tylko odsetki),
Nadaje sie swietnie rowniez do mniejszych pozyczek. Boliglån jest byc moze (nie zawsze) troche drozsza niz pantebrev, ale za to bardziej ”fleksibelt”. Ponadto Bank na pewno jest zainteresowany aby wlasnie tobie udzielic tej boliglån i przy tej okazji najczescej proponuje finansowanie wszystkich kosztow zakupu nieruchomosci jak np. zrealizowanie pozyczki (låneoptagelse), koszty adwokata, tinglysning, ubezpieczenie (ejerskifteforsikring) . Jezeli w przyszlosci nastapi potrzeba nowej pozyczki w kreditforeningen, to zawsze latwiej jest majac boliglån. Bank bez problemu przesuwa sie na kolejne miejsce ”w kolejce kredytorow” (nie wiem jak to dokladnie okresla sie po polsku). Kreditforeningen ma zawsze pierwszenstwo domagania sie pokrycia swojej naleznosci w przypadku gdyby nieruchomasc z tego czy innego wzgledu zostala wystawiona do licytacji.
Pantebrev, ktory wystawiasz dla banku, nazywa sie Ejerpantebrev. Bank moze postawic warunek udzielenia boliglån wystawieniem przez kupujacego Ejerpantebrev jako zabezpieczenie tej Boliglån. Wowczas taka forma pozyczki moze byc drozsza i nalezaloby rozwazyc normalny sælgerpantebrev (dla sprzedajacego). Tyle o Pantebreve.
Pozyczka stala, czy fleksibel finansiering, np. rentetilpasningslån ?
Sprawa bardzo indywidulana. Jak na razie, przy spadajacyh stopach procentowych, bylo to niesamowita korzyscia finansowac zakup z rentetilpasningslån. Nalezy jednak pamietac, ze wiekszosc instytucji kredytowych podejmuje ocene klienta, ktory zamierza finansowac w sposob ”alternatywny”. Regula: jezeli ekonomia klienta pozwalana na normalne tradycyjne fonansowanie, to zazwyczaj moze on finansowac nabycie nieruchomosci rowniez w inny, chociaz trochebardziej ryzykowny sposob. W ten sposob probuje sie unikac sytuacji jakie masowo mialy miejsce np. w USA, gdzie mnostwo rodzin nie dosc ze stracilo domy, to pozostali w glebokim zadluzenie wobec firm kredytujacych. Pytanie: jak dlugo stopa procentowa bedzie na tak nieslychanie niskim poziomie. Jezeli kryzys bedzie sie utrzymywal przez nastepne lata, stopy procentowe sie nie zmienia, bo sa tak niskie, ze nie ma miejsca na dlasze obnizki. Jezeli zas, jak twierdza niektorzy,
ze kryzys sie konczy i widac swiatlo w tunelu, to pobudzenie globalnej ekonomi globalnej (i w tym dunskiej) spowoduje wzrost stop procentowych. W obecnej sytuacji, gdybym pierwszy raz kupowal nieruchomosc, stawialbym na bezpieczenstwo. Nigdy jeszcze nie byli tak tanio jak dzisiaj finansowac nieruchomosc pozyczka 30-letnia w kreditforeninger. Chodzi o 4% -wa pozyczke. Kurs jest atrakcyjny, troche ponad 96, a rata splaty jest stala przez caly okres splacania. No i ceny nieruchomosci tez sa przystepne. Jezeli zaciagniesz kredyt 30-letni na4%, to kvartalna splata 1 miliona wynosi na dzien dzisiejszy 5.500 kr. a po uwzglednieniu fradragu dot. odsetek splata wynosi 4.200 kr.
Boliglån w banku lub w kreditforening, ktore rowniez prowadza dzialalnosc bankowa jest w chwili obecnej okolo 7%.
Odnosnie kosztow ponoszonych oprocz kosztow pozyczki w kreditforening 4.200 kwartalnie od 1 mio. oraz boliglån, musisz placic ejendomsskat, ktory jest ustalany komunalnie (dlatego roznice – zapytaj w komunie w ktorej kupisz dom; najczesciej wszystkie te informacje wynikaja z oferty). Ejendomsskat jest nizszy w komunach prowicji niz np. w bogatych komunach, np. nieco na polnoc od Kopenhagi. Ejd. Skat za typowy domek w ”normalnych” komunach to kwota okolo 5-6.000 kr. rocznie (nie podlega fradragowi). Ejendomsværdiskat (podatek od wartosci nieruchomosci) ustala sie w zaleznosci od wartosci nieruchomosci. Co kilka lat wartosc ta jest regulowane automatycznie przez Skat i wnoszona automatycznie do rozliczenia rocznego (Årsopgørelse).
Nabycie nieruchomosci, to powazna inwestycja. Trzeba spokojnie wszystko przemyslec zanim podejmie sie decyzje. Warto jednak pomyslec, ze kupno taniej nieruchomosci w tanim miejscu, zazwyczaj nie jest dobra inwestycja, jezeli mamy zamiar mieszkac przez kilka/kilkanascie lat.
Tanie domu w tanim miejscu wzrastaja bardzo powoli wcenie niz nawet gorszy i mniejszy dom w troche lepszej dzielnicy. Podam przyklad z zycia. Dom na prowicji w duzym dunskim miescie, ale nie w atrakcyjnej dzielnicy, wzrosl na przestrzeni ostatnich 10 lat 25%. Taki sam dom (typehus 140 m2 budowany w latach 80-tych, z dzialka 800 m2 i garazem) wzrosl w atrakcyjnej dzielnicy tego samego miasta o 40%, a w okolicach Kopenhagi osiagnal 3-krotnie wyzsza cene w tym samym okresie czasu.
Na pytanie co sie lepiej oplaca; oszczedzac przez kilka lat, np. 500.000 i wowczas kupic dom/mieszkanie, czy tez pozyczyc te same 500.000 i kupic teraz.
Oszczedzajac 50.000 rocznie, przy obecnych mozliwosciach odsetek za wklady w granicach max.
3%, zaplacisz podatek Belki okolo 1/3 odsetek = 1%. Pozostale 2%. Inflacja jest obecnie na niskim poziomie i wynosi okolo 2%. Czyli realnie nie mamy odsetek od naszej inwestycji w banku. Po 10-latach oszczedzania uzbieralismy 500.000 kr., ale kwota ta stracila na swojej z powodu infalcji i jest moze warta tylko 375.000 kr.
Wszystkim, ktorzy mysla o nabyciu swojej nieruchomosci, zycze pomyslnych ”lowow”.
Wątek: Kupno domu raz jeszcze (Przeczytany 16821 razy)
Similar topics (5)
18 Lis 2009, 21:47:12