Kupno i sprzedaż domu

[Baumi]

Witam,

   Mieszkam w Odense z narzeczona ponad 2 lata i aktualnie wynajmujemy mieszkanie blisko centrum z Rolf Barfoed (czynsz + media ponad 6000 dkk). Zastanawiamy się nad kupnem domu, jednak na razie przyjmujemy, iż za 2 lata wracamy do Polski. Przedstawię najpierw moje kalkulacje (walutę przy kwotach pominę, bo wydaje mi się oczywista) a następnie pytania.

• Przez 2 lata wydamy w dotychczasowym mieszkaniu ok 144.000 (24*6.000).
• Przyjmuję, że chcemy kupić dom za kwotę 600.000, z czego 20% czyli 120.000 wpłacamy "od ręki" bez żadnych pożyczek.
• Pozostałe 480.000 dostajemy na 5% (posiadamy zdolność kredytową, więc proszę tego tematu nie poruszać) na 20 lat.
• Przyjmuję, że miesięczne opłaty nie wyjdą więcej niż 4000.
• Po dwóch latach mamy spłacone 200.000 wartości domu, więc do spłaty pozostaje 400.000.
• Jeżeli sprzedamy dom za kwotę o 15% niższą od ceny zakupu, czyli za ok. 500.000 to wyjdziemy na zero porównując z kwotami wydanymi za mieszkanie.
• Nie wziąłem pod uwagę exchange rate podczas brania tych 80%, kosztów prawnika (+- 18.000), kosztów manipulacyjnych.

Prosze o wskazanie luk w moich kalkulacjach, oraz o opinie czy takie coś w ogóle jest mozliwe. Wiem, iż może byc za 2 lata ciężko sprzedać dom i z tym zawsze trzeba poczekać. Czy uważacie iż jestem w stanie wyjść na zero (nie planuję na tym zarobić)? Ze wzgledu na obecnie utrzymujacy sie spadek cen domów nie sądzę, że za 2 lata będę w stanie sprzedać go po cenie zakupu. Czy ktoś ma inną teorię?

P.S. Od razu odpowiem na pytanie "a po co? po co tyle zachodu? w końcu za lata wyjeżdżasz...". Otóż może wyjadę, może nie. Obecne plany na to wskazują, poza tym uważam iż to wcale nie jest sporo zachodu biorąc pod uwagę poprawę standardu życia (mam już w miarę fajny domek na oku).

[Jomir]

O ile wyjdziemy z kryzysu, za dwa lata bedziesz mial szanse sprzedac dom drozej niz kupiles.
Niestety wowczas bedziesz musial zaplacic podatek dochodowy od roznicy, wiec tak czy owak wyjdziesz na zero.

Ale:
Kupno domu to takze:
1. podatek od nieruchomosci placony co rok.
2. przy zakupie raczej powinienes skorzystac z adwokata - 10.000 (nie pamietam czy netto czy brutto)
3. ubezpieczenie na zmiane wjasciciela tzw. ejerskifteforsikring
4. coroczne ubezpieczenia domu
5. sprzedaz... za sprzedaz naszego mieszkania o wartosci 1,2 mln, zaplacilismy prawie 100.000 koron posrednikowi. Znaczna czesc tej kwoty nie zalezala od wartosci mieszkania, wiec przynajmniej z 60.000 musisz sie liczyc.

Tyle poki co przyszlo mi do glowy.

[Baumi]

Dzięki za odpowiedź. O adwokacie wiem, jak również o innych kosztach (po prostu nie ująłem ich w kalkulacjach w pierwszym poście. Nie sądzę by wyszły drożej niż 20.000 - 25.000). Wiem również o możliwości odliczenia odsetek od podatku. Jeśli chodzi o ubezpieczenie to płacimy je również za mieszkanie. Pewnie wyjdzie drożej, ale myślę, że nie będzie to znacznie większa suma. Mogłabyś coś więcej napisać na temat ejerskifteforsikring? Dzięki.

[Jomir]

Gdy sprzedajesz dom w Danii masz za niego odpowiedzialnosc przez 10 lat - czyli jezeli cokolwiek sie w nim wydarzy np. pekna rury, strzeli elektryka, pojawi sie wilgoc, odpadna kafelki itp.
Ty (sprzedawca ponosisz za to odpowiedzialnosc).

By tego uniknac, mozna kupic takie ubezpieczenie.
Koszty jego pokrywa w polowie sprzedajacy, a w polowie kupujacy.

Sprzedajacy uwalnia sie od odpowiedzialnosci.
Kupujacy ma pewne pieniadze z ubezpieczalni. Bowiem w przypadku, gdy byly wlasciciel ponosi odpowiedzialnosc czasem trudno odzyskac pieniadze, a czasem trudno ustalic wine czy odpowiedzialnosci.
Przypadku ubezpieczenia nie trzeba sie w to bawic, strzelila rura, to strzelila - placa i juz.

CO do kwoty nie jestem pewna (a teraz nie mam czasu szukac) nasza polowka wyszla cos kolo 7000 koron (ale nie dam glowy za to uciac). Jednakze wartosc naszego domu jest wyzsza niz zakladanego przez Ciebie.

Ubezpieczenie takie musisz zalozyc w obywdu sytuacjach - zakupu i sprzedazy domu.

[Baumi]

Dzięki Mirra

[vera]

Baumi, kupować dom tylko na dwa lata to mozesz tylko się wpędzić w długi. Realkredit nie jest tak oprocentowany jak Bøligløn.

Kwestia ceny domu, miesięcznych rat ma duże znaczenie oraz twoje zarobki. Tak że przy odsprzedaży musisz ponieś koszta dokumentów, chyba ze otrzymasz dokumenty (koszt minimum 50 tys dk) jeszcze ważne na kolejne 2 lata.

Ostatnia sprawa to ceny domów, które się mogą zmienić lub i nie.


Co do ubezpieczenia to jest ono obowiązkowe i płacą określoną kwotę obie zainteresowane strony. Kupujący decyduje tylko o ilości lat na jakie chce uwiązać sprzedającego. Różnicę w kwocie za ubezpieczenia pokrywa kupujący.

[Baumi]

Na razie staram się przekalkulować to na sucho. Domyślam się, że sprzedaż wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz jak wcześniej wspomniałem mam świadomość, że nie sprzedam go od razu. Myślę iż byłbym w stanie po wyjeździe opłacać go przez kolejny rok do czasu sprzedaży lub udało by mi się go wynająć komuś. Podczas kupna domu na pewno nie rozłożyłbym sobie płatności na 2 lata, tylko na dłuższy okres. Myślę także nad możliwością spłaty go w dość szybkim terminie (myślę, że dałbym radę) i po ewentualnym wyjeździe poczekałbym aż ceny domów pójdą w górę (w sumie to po prostu inna forma lokaty).

Tak jak napisałem, na razie chcę wziąć pod uwagę wszystkie możliwości. Jeśli jednak ryzyko będzie zbyt duże, bądź kalkulacje przerosną moje możliwości to na pewno tego nie zrobię - myślę, iż jestem racjonalnym człowiekiem, znam swoje możliwości i potrafię to spokojnie ocenić.

przy odsprzedaży musisz ponieś koszta dokumentów, chyba ze otrzymasz dokumenty (koszt minimum 50 tys dk) jeszcze ważne na kolejne 2 lata.

O jakich dokumentach mówisz?

[vera]

Przy kupowaniu domu powinieneś dostać raport kondycji domu. W owych dokumentach są dane dotyczące twego domu, z uwzględnieniem uszkodzeń, kosztów naprawy i orientacyjnych roboczogodzin. To Tobie daje orientację na temat tego czego nie możesz czasami zauważyć. Sprzedający wypełnia ankietę, poszczególne firmy sprawdzają dom i wystawiają odpowiednie dokumenty. Ty znając ich zawartość masz prawie dokładne dane o nieruchomości. Dokumenty są ważne kilka lat, przy nowym domu nawet do 5 lat. Koszt takich dokumentów jak napisałem to minimum 50 tyś. Oczywiście sprzedając w prywatne ręce możesz ich nie robić jednak kupca na takie nie wiadomo co możesz nie znaleźć.

Drugi temat to owe ubezpieczenie. Jak sprzedający wymieni wszystkie usterki i są zawarte w spisie - ubezpieczenie ich nie uwzględnia - ty na to wyrażasz zgodę. Jednak jak sprzedający utajni cokolwiek i nastąpi szkoda (np kiedys w przeszłości wykonał samowole budowlaną) wtedy masz szansę na uzyskanie forsy na usunięcie usterki. Ubezpieczenie kupna-sprzedaży może być 5 letnie lub 10 letnie.


A jak chcesz brac kredyt to teraz, bo stopy procentowe wzrastają....

[Jomir]

Ta dokumentacja nazywa sie TILSTANDRAPORT, nalezy rowniez zrobic bilans energetyczny domu.
To dziala tak jak Vera napisal. Z jednym malym zastrzezeniem. W przypadku "samorobek" jest jednak pewien problem...
Oczywiscie ubezpieczalnia zaplaci gdy cos nie wypali, pod warunkiem, ze wczesniej ubezpieczy.

Doznalismy takiej sytuacji osobiscie.
Pan, od ktorego kupilsmy dom jest elektrykiem, w zwiazku z tym samodzielnie wykonal instalacje elektryczna = nie bylo na nia faktur. Zrobil rowniez we wlasnym zakresie prace hydrauliczne w jednej z lazienek = nie bylo faktur.
Troche czasu zajelo nam znalezienie ubezpieczalni, ktora chcialby to ubezpieczyc, wiekszosc zastrzegala sobie, iz elektryka i lazienka sa wylaczone z ubezpieczenia.

[vera]

Ta dokumentacja nazywa sie TILSTANDRAPORT, nalezy rowniez zrobic bilans energetyczny domu.
To dziala tak jak Vera napisal. Z jednym malym zastrzezeniem. W przypadku "samorobek" jest jednak pewien problem...
Oczywiscie ubezpieczalnia zaplaci gdy cos nie wypali, pod warunkiem, ze wczesniej ubezpieczy.

Doznalismy takiej sytuacji osobiscie.
Osoba, od ktorej kupilsmy dom jest elektrykiem, w zwiazku z tym samodzielnie wykonal instalacje elektryczna = nie bylo na nia faktur. Zrobil rowniez we wlasnym zakresie prace hydrauliczne w jednej z lazienek = nie bylo faktur.
Troche czasu zajelo nam znalezienie ubezpieczalni, ktora chcialby to ubezpieczyc, wiekszosc zastrzegala sobie, iz elektryka i lazienka sa wylaczone z ubezpieczenia.

brakowało mi tego słowa TILSTANDRAPORT 

Co do samoróbek znam inny przypadek. Znajomi kupili dom, po roku zaczęli remontować jedną jego część. W tym czasie zostało odkryte że część instalacji została położona na krzywy ryj. Właściciel nie uwzględnił tego w zeznaniu a firma która sprawdzała owy temat poświadczyła nie prawdę. Na szczęście do tyłka się dobiorą firmie która wystawiła papier że wszystko jest fajnie. Ubezpieczalnia wypłaciła kasę na pokrycie i usunięcie szkody/ usterki (zwał jak zwał). Dodatkowo Ubezpieczalnia płaciła przez pół roku za to że mieszkali w ograniczonych warunkach w domu gdzie powinien być przeprowadzony remont. Duńczyk sobie oddzielił pokój sypialny i kasował miesięcznie 6 tyś koron dodatkowo 

[roga]

Prosze o wskazanie luk w moich kalkulacjach, oraz o opinie czy takie coś w ogóle jest mozliwe.
P.S. Od razu odpowiem na pytanie "a po co? po co tyle zachodu? w końcu za lata wyjeżdżasz...". Otóż może wyjadę, może nie. Obecne plany na to wskazują, poza tym uważam iż to wcale nie jest sporo zachodu biorąc pod uwagę poprawę standardu życia (mam już w miarę fajny domek na oku).

Przyjmujac, ze finansujesz dom 20 letnia pozyczka (5% obligationslån) w wysokosci 480.000 kr. to rata miesieczna (splata i odsetki) wyniosa w pierwszym roku 3.427,66 w tym sama splata 1.206,00. W okresie 2 lat splacisz wiec okolo 30.000 kr +
Twoja przedwplata 120.000. Razem 150.000 kr. Te 150.000 nie mozesz wliczac jako splate ale jedynie jako zainwestowany kapital. Sprzedajac dom musisz odzyskac ten kapital + ewentualne "odsetki" z zainwestowanego kapitalu w formie, np.
sprzedazy za wyzsza cene niz cena nabycia nieruchomosci.   

[Posted on: 02 Grudzień  2009, 18:06:00]
Oczywiscie 3.427,66 miesiecznie w pierwszym roku.

[Michal_Edward]

Jezeli chodzi ci o twoje obliczenia to musisz wziasc pod uwage ze pierwsze 10 lat placisz praktycznie oprocentowanie a dopabuse pozniej splacasz sam kredyt. Ja kupilem dom w 1995 roku i wcale tego nie zaluje poniewaz w tej chwili jestem okolo 800000do przodu. Dom za 600000 w Odensie to perelka i bedac tam nie zastaniawial bym sie nad kupnem. Mysle ze dom jest do remontu to tez jest duzy plus, poniewaz w obecnej sytuacji mozna bardzo szybko i tanio podwoic jego wartosc. Domy w cenie do 1000000 raczej nie straca na wartosci. Co do ekstra kosztow to wazna jest cena ogrzewania . Odprowadzenia sciekow ok.25kr za 1m3 wywoz smieci,itp. To jest ok.6-7000 rocznie. Co do kredytu to jest mozliwosc kredytu tzw F1,F3,F5 sa to zmienne stopy procentowe co 1 3 5 lat.np 1rok w tej chwili oprocentowanie jest okolo 2-2,5%.Stopy oprocentowania zawsze mozna  zmienic na stale oprocentowanie za odpowiednia oplata. Ja z powodzeniem stosuje typ f5 oprocentowanie ok.4%. Zaczynalem z 9% fast rente. Dom zawsze mozna wynajac jezeli na jakis czas wrocisz do Polski lub do czasu sprzedazy.

[Baumi]

Te 150.000 nie mozesz wliczac jako splate ale jedynie jako zainwestowany kapital. Sprzedajac dom musisz odzyskac ten kapital + ewentualne "odsetki" z zainwestowanego kapitalu w formie, np.
sprzedazy za wyzsza cene niz cena nabycia nieruchomosci.

Jednak jeżeli pozostanę w na mieszkaniu, to przez 2 lata wydam na nie ok. 150.000. Jeśli jednak wezmę dom i zgodnie z twoimi obliczeniami po 2 latach będę miał włożone w niego tą kwotę, to wystarczy, że sprzdam go za 80% jego wartości by wyjść na zero porównując z mieszkaniem. Zgadza się?

Jezeli chodzi ci o twoje obliczenia to musisz wziasc pod uwage ze pierwsze 10 lat placisz praktycznie oprocentowanie a dopabuse pozniej splacasz sam kredyt.

Rozmawiałem dziś z duńczykami u siebie w pracy i dowiedziałem się, że istnieje taka mozliwość, jednak nie jest to obowiązkowe.

Co do kredytu to jest mozliwosc kredytu tzw F1,F3,F5 sa to zmienne stopy procentowe co 1 3 5 lat.np 1rok w tej chwili oprocentowanie jest okolo 2-2,5%.Stopy oprocentowania zawsze mozna  zmienic na stale oprocentowanie za odpowiednia oplata.

Też myślałem z początku nad zmiennym oprocentowaniem, jednak jestem osobą ostrożną jeśli chodzi o finanse i wolałbym stałe oprocentowanie (obecnie 4-5%) ponieważ wiem ile w będę płacił przez cały czas spłaty kredytu.

[Michal_Edward]

To troszke jest inaczej. To oczym rozmawiales z Dunczykami to jest tzw. afdragfri lån przez max.10 lat splacasz tylko oprocentowanie kredytu nie sam kredyt. To o czym ja pisze to jest to ze praktycznie rata ktora placisz sklada sie z 80%oprocentowanie reszta to kredyt.Np.moja rata2500  2000 procenty 500 splata kredytu, to znaczy ze twoje 150000 tylko w bardzo malym stopniu przyczyni sie do splaty kredytu  ale masz mieszkanie w tym czasie i maly plus,a jezeli ceny pojda w gore to wiekszy. Najlepiej w banku albo u ejendomsmægler uzyskasz dokladne dane.najlepiej podaj wys. kredytu jaki czas splaty,variant oprocentowania i otrzymasz dokladne wyliczenia.

[Baumi]

@Michal_Edward - dziękuję za wytłumaczenie, nie miałem nawet o tym pojęcia.

Dziękuję także za pozostałe odpowiedzi. Jak dam radę to w tym tygodniu jeszcze przejdę się do banku, a jak nie to dopabuse za 2 tygodnie, bo muszę na tydzień do PL pojechać.