poloniainfo.dk
Ogólne => Hydepark => Wątek zaczęty przez: EVA77 w 11 Cze 2010, 10:40:00
-
Przegladam wątki na temat zakupu domu ale nie mogę znalezc odpowiedzi czy jesli chcę kupic dom w Danii musze posiadac stały pobyt czy cos w tym rodzaju. W Nordei wymagają Permenent ophold, więc chyba pobyt stały. Moze jakis inny bank jest bardziej przychylny.Posiadam też własny wkład-czy to ma dla banku też jakieś znaczenie?Mógłby ktoś pomóc kto przechodził już tą procedurę?Z góry dziękuję
-
Pobyt nie ma znaczenia - jak bank wyliczy ci że ciebie stać to nie ma problemu.
Wkład tez nie ma znaczenia - to wszystko jest w kwestii indywidualnego uzgodnienia z bankiem.
Możesz skredytować całą procedurę kupna.
-
...Możesz skredytować całą procedurę kupna....
Tylko jesli bedziesz miala z czego ta kwote splacic, ktos zatrudniony " w szklarnich", na tymczasowym kontrakcie moze byc malo wiarygodnym pozyczkobiorca.
-
Nie wiem jak dobrze wladasz dunskim, tutaj pytaja ludzie o to samo na roznych forach:
http://www.google.dk/search?q=kan+jeg+k%C3%B8be+et+hus&rls=com.microsoft:da&ie=UTF-8&oe=UTF-8&startIndex=&startPage=1&redir_esc=&ei=2AYSTP-jPI6YOIqI2J4I
Badz pewna i spokojna bo w banku zrobia napewno tobie dokladne finansowe "przeswietlenie" by okreslic twoje i banku mozliwosci sfinansowania zakupu.
-
Nigdzie nie napisałam ze pracuję na szklarni na tymczasowym kontrakcie, ,choc moi znajomi pracujący na szklarni dostali kredyt i kupili mieszkanie. Kontrakt pewnie mają bezterminowy-nie wiem.Dziękuję za odpowiedzi które mnie uspokoiły, bo myślałam że raczej nie mamy szans.
-
Nigdzie nie napisałam ze pracuję na szklarni na tymczasowym kontrakcie, ,choc moi znajomi pracujący na szklarni dostali kredyt i kupili mieszkanie. Kontrakt pewnie mają bezterminowy-nie wiem.Dziękuję za odpowiedzi które mnie uspokoiły, bo myślałam że raczej nie mamy szans.
hehe, bo co niektórzy wiedzą lepiej gdzie pracujesz i bez problemu pewnie by określili jeszcze twoja zdolność kredytową. ;D ;D ;D ;D
-
" w szklarniach" - jest napisane w cudzyslowie, wyrazenie uzyte jako pewien przyklad na niestabilne dochody/pobyty/ itd
Nie mialo - "w szklarniach" - na mysli twojej konkretnej sytuacji finansowo - pobytowej.
-
Sprawa jest bardzo prosta. Po pierwsze bank, jak pisza poprzednicy sprawdzi dokladnie twoj budget, czy cie stac na finansowanie kupna nieruchomosci. Malo tego, instytucja kredytowa (kreditforeningen), ktora z reguly finansuje okolo 80% ceny sprzedazy/kupna bada czy jestes "kreditværdig" (godny kredytu). Uwazam, ze jest to OK. Inaczej mielibysmy sytuacje podobna do sytuacji w USA, gdzie mnostwo ludzi zapozyczalo domy, bez problemu uzyskania srodkow finansowych, tzn. bez krytycznej analizy ze strony bankow itp.
-
A mnie nasunęło się jeszcze jedno, aczkolwiek myślę, że ważne. Autorkę wątku przepraszam za OT.
Ile kosztuje SPRZEDAŻ domu, załóżmy, po kilku latach..? Rozumiem, że osoby porywające się na kupno nieruchomości, liczą się z długim, naprawdę długim, pobytem w tym właśnie miejscu "(nie powiem,że w Danii - po prostu w danym miejscu).
Ile bierze pośrednik, adwokat, itd...?
Pytanie nasunęło mi się po tym, kiedy w ogłoszeniach ujrzałam anons o sprzedaży domu osoby, która ledwie przed rokiem, chwaliła się, że ów dom kupiła... ::)
-
lilia
Sprecyzuj twoje pytanie: czy masz na mysli: koszty maglera (zawsze zalezy od zakresu jego zadan i renomy) czy strata/wzrost wartosci domu (domy kupione pare lat temu napewno stracily duzo w cenie).
-
Racja. Ale jesli ktos kupil dom rok temu a sprzeda za 5 lat( gdzie moze kryzys minie) to cos zarobi na sprzedazy.
-
jamjurand, chodzi mi o to pierwsze.
Konkretniej: spotkałam się z opinią, że koszty sprzedaży domu są bardzo wysokie.
A przy krótkim okresie posiadania, delikwent będzie dodatkowo stratny, biorąc pod uwagę koszt kredytu (odsetki), podatki od gruntu/nieruchomości, a także koszt pózniejszej sprzedaży.
::) ???
-
Trudno mi sobie wyobrazic zeby koszty maglerskie zalezaly od okresu posiadania chalupy. Jest ogromna, zwlaszcza teraz, konkurencja pomiedzy maglerami i koszta tez sa bardzo rozne.
Na druga czesc pytania odpowie Ci napewno kompetentny profesor Roga.
-
Hej Jamjurand: Konkurencja miedzy posrednikami sprzedazy nieruchomosci jest naprawde zaostrzona. Sam jestem w trakcie nabywania domu (bardzo dobra sytuacja dla kupujacych), ale rownoczesnie musze sprzedac obecnie posiadana nieruchomosc. W przciwienstwie do kupujacego, ktory nie ponosi zbyt duzych kosztowm, sprzedajacy obciazony jest dosc kuzymi kwotami tranzakcji. nie wyszczegolniajac poszczeegolnych pozycji, to wedlug ogolnej zasady, nalezy posiadac srodki nawszystkie koszty zakupu w wysokosci miedzy 5-10% sumy tranzakcji, W tym wliczam juz, koszty posrednika, koszty ewentualnego annonsowania w prasie, koszty ubezpieczen, raportow (tilstand o energi), przeprowadzka, tinglysning, pantebreve itp. wiele firm machlerskich anonsuje "solgt eller gratis", tzn. jezeli nie sprzeda nieruchomosci, nie pobierze czesci swojej "dzialki", ale to sprawa indywidualna, niektørzy machlerzy sami oplacaja ononsowanie sprzedawanej nieruchomosci, inni nie.
-
Hej Jamjurand: Konkurencja miedzy posrednikami sprzedazy nieruchomosci jest naprawde zaostrzona. Sam jestem w trakcie nabywania domu (bardzo dobra sytuacja dla kupujacych)...
Rynek nieruchomości nadal jest niestabilny. Informacje o tym, że rynek już się ustabilizoał i zaczęła się "wiosna" w sprzedaży nieruchomości może pochodzic od handlarzy, bo im na tym najbardziej zależy, żeby łapac nowych kupujących. Ekonomiści nie są zgodni. Niektórzy twierdzą, że ceny domów w Dk nadal są są za wysokie.
http://epn.dk/privat/bolig/priser/article2095988.ece
-
Racja. Ale jesli ktos kupil dom rok temu a sprzeda za 5 lat( gdzie moze kryzys minie) to cos zarobi na sprzedazy.
Czy można zarobić podam przykład : luksusowe mieszkanie 246 metrów kwadratowych centrum Kbh , sierpień 2008
cena 9.500.000dkk, luty 2009 cena 7.500.000dkk, maj 2010 cena 6.500.000dkk do tej pory niesprzedane trzy miliony w
dół to jest bardzo dużą obniżka :o
-
Tak mozna za pare lat. Jesli sie poczeka. Oywiscie ze stracisz jesli kupilas(es), rok temu a sprzedarz dzisiaj. Tak odbiegajac od tematu, mam duzo znajomych co kupilo domy, moze z 5-6 lat temu za okolo 800tys, a dzis te domy warte sa 2mln. Tylko wtedy nie bylo "kryzysu finansowego" domy by tansze i oplacalo sie w inwestowac.
:o
-
Jednego można być pewnym ,że to bank musi zarobić a klient będzie płakał i płacił , gdy nie da rady to zabiorą i nie ma zlituj się żeby chcieć to trzeba najpierw mieć a kredyt jest dla ludzi bogatych
-
Tak mozna za pare lat. Jesli sie poczeka. Oywiscie ze stracisz jesli kupilas(es), rok temu a sprzedarz dzisiaj. Tak odbiegajac od tematu, mam duzo znajomych co kupilo domy, moze z 5-6 lat temu za okolo 800tys, a dzis te domy warte sa 2mln. Tylko wtedy nie bylo "kryzysu finansowego" domy by tansze i oplacalo sie w inwestowac.
:o
To chyba Twoi znajomi włożyli 1200000 DKK w remont tego domu. Ja znam osobe co kupila dom 10 lat temu, pod koniec tamtego roku domu się pozbyła, a z wyliczeń jej wyszło, że korzystniej finansowo byłoby ten dom wynająć niż kupić.
-
...właśnie, o takich dysproporcjach słyszałam. Można coś bliżej..?
-
Nic wiecej na ten temat napisać nie mogę bo nic więcej nie wiem. Poprostu znajomy z pracy się żalił, że musi sprzedać dom, bo żaona prace straciła i nie stać go na spłate rat (zarówno żona jak i on ani zw. ani akasse nie płacili) i że na tym kiepsko wyszedł, kwotami nie operował a i ja wścipski nie jestem żeby się dopytywać.
-
Cóż, mam nadzieję, że jednak osoby kupujące nieruchomości w tym wątku, są jednak bardziej przewidywalni i zabezpieczeni.
-
To chyba Twoi znajomi włożyli 1200000 DKK w remont tego domu. Ja znam osobe co kupila dom 10 lat temu, pod koniec tamtego roku domu się pozbyła, a z wyliczeń jej wyszło, że korzystniej finansowo byłoby ten dom wynająć niż kupić.
Sugerujesz ze sobie tu zmyslam czy co? Nie wiem ile wlozyli w remont i mnie to nie obchodzi, i nie bede sie pytac zeby skladac tu wyjasnienia. Sami to ostatnio nam mowili, ze tyle ich dom zyskal na wartosci, a wcale az tak duzo w remont nie wlozyli, i to na dodatek ten dom jest (ok kommune Århus) ale na strasznym zadupiu.
-
Nabycie czy wy najem ? Od strony ekonomicznej oczywiscie nabycie nieruchomosci. Nie po to aby sprzedac za rok czy dwa, chyba ze chcesz spekulowac na rynku nieruchomosci, zadajac sobie sprawe z ryzyka jakie ponosisz. Ale mowmy o normalnym nabyciu nieruchomosci przez normalnych ludzi, ktorzy przede wszystkim kupuja nieruchomosc po to aby w niej mieszkac przez dluzszy okres czasu.
Z cenami nieruchomosci to tak jak z kursami akcji, troche w gore, troche w dol, albo bardzo w gore i bardzo w dol, ale nie ma watpliwosci, ze na przestrzeni lat, np. 10-15, przyrost wartosci zarowno akcji jak i nieruchomosci jest bardziej pozytywny niz trzymanie pieniedzy w banku, czy tez placenie czynszu. W banku od oszczednosci placisz odsetki Belki. Od wzrostu wartosci nieruchomosci nie placisz podatku (poza podatkiem od nieruchomosci). Odsetki od kredytu na nieruchomosc odliczasz od podstawy opodatkowania. Ci, ktorzy kupili przed laty mieli z tego tytulu fradrag od 40-60%. Od kilku lat ograniczono fradrag odsetek placonych za kredyt od nieruchomosci ale nadal jest to korzystne. Splacajac nieruchomosc, masz tzw. "friværdi" doslownie ”wolna wartosc nieruchomosci”, przykladowo kupiles za 2 mio. Po 10 latach splaciles 1 mio. i masz nadal do splaty 1 mio., ale cena twojego domu po 10 latach jest np. szacowana na 3 mio. Friværdi bedzie wiec 2 mio. (aktualna wartosc po 10 latach 3 mio. minus dlug 1 mio.). Ta wartosc mozesz wykorzystac na uzyskanie nowych kredytow na kupno dzialki, rozbudowe, remonty, investycje w akcje itp.
Miesieczna splata przecietnego domku jest w obecnej sytuacji (historycznie bardzo niska stopa oprocentowania kredytow) duzo nizsza od wysokosci czynszu jaki placilibysmy za taka sama powierzchnie wynajmowanego domu czy tez mieszkania, pomijajac stolice i najwieksze miastaa w Danii. Przykladowo domek jednorodzinny 140 m2 z garazem, dzialka okolo 800 m2 w cenie 1,5-2 mio. kosztuje netto duzo mniej niz mieszkanie czynszowe o takiej samej powierzchni, jezeli w ogole sa mieszkania o takim metrazu. Splata kredytu za typowy domek na prowincji, w miastach Jutlandii o ilosci 25-100tys. mieszkancow wyniesie okolo 7.000 kr. ale do tego nalezy wliczyc podatek od nieruchomosci, podatek od wartosci domu, ubezpiecznie, wywoz nieczystosci itp. zalozmy, ze jest mowa o 8-9.000 miesiecznie. Splata jest kredytem stalym, a wiec przez wszystkie lata bedziemy placic 9.000. Za lat 5-10, kwota ta nie bedzie miala takiej samej wartosci nabywczej, a wiec bedziemy mieszkali coraz taniej w przeciwienstwie do czynszu placonego za wynajem, ktory dzisiaj nieco nizszy od splaty domu, bedzie wzrastal wraz z wrostem cen (inflacja itp). Po 10 latach cena splaty wlasnego domu i cena czynszu beda jednakowe (to tylko przyklad). W nastepnych latach cena czyszu przewyzszy cene splaty domu. Na koniec mozna dodac jeszcze fakt, ze wygodniej i przyjemniej mieszkac w domku z ogrodem niz w mieszkaniu w bloku, chociaz niektorzy maja inne na ten temat zdanie.
-
Sugerujesz ze sobie tu zmyslam czy co? Nie wiem ile wlozyli w remont i mnie to nie obchodzi, i nie bede sie pytac zeby skladac tu wyjasnienia. Sami to ostatnio nam mowili, ze tyle ich dom zyskal na wartosci, a wcale az tak duzo w remont nie wlozyli, i to na dodatek ten dom jest (ok kommune Århus) ale na strasznym zadupiu.
Może Twoi znajomi to przodkowie Andersena i coś z pisania bajek im zostało :) A tak na poważnie to zarówno Twoi znajomi mogli kupić po super mega korzystnej cenie jak i moi po super niekorzystnej, ale dla kupujących dom radze nie nastawiać się na zysk rzedu 1 miliona w ciągu 5 lat, nawet kupując teraz w kryzysie gdzie ceny są niższe.
-
Roga Twoja wypowiedz dotyczy wariantu optymistycznego, ale wez pod uwage wariant pesymistyczny jak bezrobocie,choroba,i inne czynniki w życiu one mogą rozłożyć każdego na łopatki a nie lepiej kupić dom w Polsce a tu wynająć , większość emigrantów zarobkowych tak robi
-
Nie ma odpowiedzi - tak lepiej a tak gorzej :-)
Wszystko zalezy od indywidualnch sytuacji, marzen, zyczen.
Jeden jest tu tylko "przelotem" i marzy o powrocie do Polski, drugi jest inzynierem w IBM i bezrobocie to dla niego slowo nieznane, jeden moze mieszkac w 1 pokojowym mieszkaniu w Mjøldnerpark i jest mu z tym dobrze, drugi ma dzieci i chce zeby mialy "swój kawalek trawnika".
Dom to nie tylko wzrost wartosci, pieniadze itd to takze poczucie "bycia we wlasnym domu", mozliwosc przebudowy tak jak sie chce, dla niektórych takze powód do dumy, czegos sie dorobilem, cos przekaze dziecio, tu bedziemy spedzac swieta iitd.
A czy dom jest w Polsce, Danii, czy w Bulgarii, Szwecji... :-)
Milego dnia zycze
P.S Ja osobiscie nie lubie bloków/rækkehuse/ciasnych parcelhuskvarter z ogrodani po 500 m2, sasiadów na górze i po bokach, wspólnych pralni i szukania miejsca na parkingu, wiec dom bez wzgledu na wzrost i spadek cen i friværdi jest dla mnie optymalnym rozwiazaniem ale tak wcale nie musi byc dla innych.
-
Kupując dom nie można liczyć na szybki zysk - chyba, że ktoś kupi po baaaaaaardzo okazyjnej cenie. Wtedy nie ma problemu.
Każdy analizuje ile może płacić ratę kredytu a to przy dobrym kupnie zawsze lepiej się opłaca niż wynajem. Jak ktoś ma ręce do roboty można kupić dom do remontu, to po dobrej kalkulacji zawsze się opłaca. Ktoś kto siedzi już w DK długo i dopabuse teraz rozgląda się za kupnem to stracił na pewno wiele zwłaszcza pieniędzy w "pusto". Można jak tutaj się czyta kupić nowe auto i wydać 200-300 tyś no nie może być gorszej inwestycji. Po dwóch latach cena auta jest połową wartości tego co zapłaciliśmy. Jeżeli ktoś kupi z głową to na nieruchomości nigdy nie będzie takiego spadku wartości. Jeżeli są możliwości i fundusze to czekanie z kupnem 8-12 lat jest wtopą na pewno.
[Posted on: 13 Cze 2010, 10:43:17]
Nie ma odpowiedzi - tak lepiej a tak gorzej :-)
Wszystko zalezy od indywidualnch sytuacji, marzen, zyczen.
...........
dokładnie ;)
-
Vera, kupno auta NIGDY nie jest inwestycją. To wydatek, przyjemność- ale o "inwestycjach" nie może być mowa ;)
Roga Twoja wypowiedz dotyczy wariantu optymistycznego, ale wez pod uwage wariant pesymistyczny jak bezrobocie,choroba,i inne czynniki w życiu one mogą rozłożyć każdego na łopatki a nie lepiej kupić dom w Polsce a tu wynająć , większość emigrantów zarobkowych tak robi
Od przypadków,o których piszesz, przewidujący ludzie w Danii są - przynajmniej w jakiś sposób- zabezpieczeni. A kupnie domu w Polsce tutaj w ogóle nie rozmawiamy. BA! O emigrantach "zarobkowych" też tutaj nie mówimy, tylko o ludziach, którzy wiążą się z tym krajem na długo, lub na STAŁE.
[Posted on: 13 Cze 2010, 12:15:22]
Roga, ze swojej strony chciałam Ci bardzo podziękować za wyczerpującą i rozwiewającą część wątpliwości, wypowiedź.
Myślę, że przyda się wielu - szukającym informacji na ten temat - rodakom. Mam jeszcze kilka pytań, ale napiszę e. na priv.
Dziękuję ! :) :) :)
-
Moze ktos sie orientuje...Jaka jest roznica w przyznaniu kredytu na dom jezeli ktos prowadzi wlasna dzialalnosc gospodarcza.Jest latwiej uzyskac kredyt czy trudniej?
-
Jeni:
...Czy można zarobić podam przykład : luksusowe mieszkanie 246 metrów kwadratowych centrum Kbh , sierpień 2008
cena 9.500.000dkk, luty 2009 cena 7.500.000dkk, maj 2010 cena 6.500.000dkk do tej pory niesprzedane trzy miliony w
dół to jest bardzo dużą obniżka Szok...
Nie wazne jak duza jest obnizka, wazne za ile bylo kupione i ile w nie zainwestowano, ewent. ile na nim zarobiono wynajmujac np. ambasadzie czy kabusewnictwu dunskiego Microsoft...
Mieszkanie moglo byc w swoim czasie kupione za 1,5 mil, remont nastepne 1,5, dochód z wynajmu strzelam w ciemno brutto 35 - 45 tys na miesiac, moze wiecej.
Czyli cena 6500000 to i tak dobra cena.
-
Roga Twoja wypowiedz dotyczy wariantu optymistycznego, ale wez pod uwage wariant pesymistyczny jak bezrobocie,choroba,i inne czynniki w życiu one mogą rozłożyć każdego na łopatki a nie lepiej kupić dom w Polsce a tu wynająć , większość emigrantów zarobkowych tak robi
A czy kupujacy dom w PL nie ryzykuje bezrobocia, choroby itp.
Ponadto proponuje wststkim, ktorzy wystarcajaco niezle rozumia juz dunski, wejsc na strone ktoregos z kreditforeninger, np. www.nykredit.dk. Oprocz dobrych rad i opisu na co nalezy zwracac uwage przy kupnie domu, mozna dokonac obliczen kredytoe i jego splaty przez caly okres pozyczki. Omwiona jest rowniez sprawa ubezoieczenia domu (ejerskifteforsikring) i inne interesujace sprawy. Przyjemnej lektury
-
Vera, kupno auta NIGDY nie jest inwestycją. To wydatek, przyjemność- ale o "inwestycjach" nie może być mowa ;)
............
Niektórzy głęboko w to jeszcze wierzą. ;)
-
Ależ vera.. mówimy o "zwykłych śmiertelnikach", a nie o Tobie przecież... ;) ;D
-
ciekawe co autor ma na myśli, zresztą nieważne. Chodziło mi o to że czasami ludzie nie zdają sobie sprawy ile stracą na aucie a ile na nieruchomości. Na nie ruchomości jak dobrze kupisz nigdy nie stracisz 50% wartości po 2-3 latach jak na aucie.
Jedynie chyba wyjątkiem będzie ciągle kph gdzie mieszkania (przykład) sprzedawane za 3mln 4lata temu dzisiaj nie można ich sprzedać nawet za połowę ceny. Dużo tez zależy jak mocno się nabywca rzuca z gotówką - większa gotówka wieksze ryzyko.
-
Z kolei poczytałam linki przesłane przez jamjuranda, gdzie Duńczycy radzą sobie w kupnie i kredytowaniu.
Wynika z nich na przykład, że należy mieć rodzinę w banku, żeby dostać odpowiednio wysoką pożyczkę ;D
-
Dużo tez zależy jak mocno się nabywca rzuca z gotówką - większa gotówka wieksze ryzyko.
Odpowiednio do Twoich możliwości wiesz , że pieniądze można zarobić i stracić w życiu wielokrotnie, ale czasu
nie zwróci nam nikt
-
Z kolei poczytałam linki przesłane przez jamjuranda, gdzie Duńczycy radzą sobie w kupnie i kredytowaniu.
Wynika z nich na przykład, że należy mieć rodzinę w banku, żeby dostać odpowiednio wysoką pożyczkę ;D
Ze znajomościami jak wszędzie jedni dostaną inni nie ;)
Coś w tym na pewno jest. Jednak ci co nie przemyśleli ugotowali się mocno. Nie wiem jak daleko sięgasz pamięcią ale taka sytuacja była w 2005 dostawał kredyt prawie każdy. W 2006 bum na podwyższenie wartości nieruchomości (w celu kupna samochodu). Rok później nastąpiły spadki cen nieruchomości - kredyt pozostał.
[Posted on: 15 Cze 2010, 07:03:22]
Odpowiednio do Twoich możliwości wiesz , że pieniądze można zarobić i stracić w życiu wielokrotnie, ale czasu
nie zwróci nam nikt
No właśnie, o tym już ktoś pisał. Każdy ma inne wymagania, cele, marzenia w życiu.
-
Kupując na raty musimy zwrócić 2-3 krotność wartości domu. Czy rzeczywiście jest to aż tak bardzo opłacalne?
Uwzględniając podatki od posiadanych nieruchomości, czynsze i koszty eksploatacji? Najlepszym rozwiązaniem jest wynajem mieszkania ze spółdzielni typu DAB przez pierwszych kilka lat pobytu. W tym czasie należy oszczędzać pieniążki, aby po kilku latach kupić własną nieruchomość w kredycie np 50% wpłaty reszta na kilka lat.
Kupując nieruchomość w całości na kredyt na okres 30-40lat odsetki przewyższą wartość pożyczki, czyli przez pierwszych 10lat i tak nie spłacamy nieruchomości (kapitału) TYLKO same odsetki! To się opłaca tylko dla banku. No i jeszcze odpowiedź na argument ze zawsze lepiej mieć własne niż wynajmowane - błąd - to mieszkanie kupione na kredyt nie jest Twoje tylko banku, aż do czasu spłaty całości zadłużenia.
-
Nie wiem jak to wyliczyłeś, że musisz spłacić 2-3 razy więcej od wartości domu. Na każdym kredycie się traci ale tak już jest, jednak nie jest to rząd wielkości o jakim piszesz.
-
Do Letniak
...Kupując na raty musimy zwrócić 2-3 krotność wartości domu...
Zapomiales wziasc pod uwage inflacje i zmienna wartosc pieniadza
Zapomniales o tym, ze czesc odsetek jest finansowanych przez SKAT
....Najlepszym rozwiązaniem jest wynajem mieszkania ze spółdzielni typu DAB przez pierwszych kilka lat pobytu. W tym czasie należy oszczędzać pieniążki, aby po kilku latach kupić wlasna nieruchomosc....
Jak dlugo trzeba oszczedzac zeby miec na koncie ca. 500 000 - mam na mysli legalna prace od której odprowadzany jest podatek.
Nie wiele zostanie na ferie na Majorce czy wypad na narty. Troche smutne zycie.
....Najlepszym rozwiązaniem jest wynajem mieszkania ze spółdzielni typu DAB przez pierwszych kilka lat pobytu...
Owszem jesli bedzie to bardzo tanie mieszkanie w najtanszej (najgorszej) dzielnicy, mieszkania w Mjøjnerparken czy Vollsmose sa relatywnie tanie ale ile osób ma ochote tam mieszkac, ile osób ma ochote zeby ich dzieci tam dorastaly.
A dobre mieszkanie w troszke lepszej dzielnicy ca 120 m2 (tak jak maly domek) z dostepem do ogrodu i z dobrym polozeniem kosztuje czesto wiecej niz kupno domu.
No i oczywiscie ta psychiczna czesc posiadania domu, dzieci maja wlasna piaskownice i hustawke...to tez ma swoja wartosc choc niewyrazalna w koronach...
-
Dla oszczedzajacych: oszczedzajac w banku na oprocentowaniu np. obecnie okolo ma. 3% rocznie, podatek zabierze okolo 1/3, to znaczy masz okolo 2% po podatku. Inflacja obecnie jest okolo 2%, a wiec zeswojej inwestycji w wklasdy bankowe masz 0.
spalacajac nieuchomosc masz fradrag od odsetek rowniez 1/3, inflacja "pomaga" ci wsplacie kredytu o stalej stopiw procentowej. To tylko taka bardzo ogolna zasada. To tak jak z pociagiem ktory odjechal a my stoimy ciagle na peronie. Im wczesniej zainwestujesz wnieruchomosc, tym wieksza masz korzysc. Nie mowie oczywiscie o okresach gdzie wachania wcenach nieruchomosci sanienormalne jak to przezylismy w ostanich 3-4 latach. Przy normalnej koninkturze, albo przy takiej jaka mamy obecnie , nalezaloby pomyslec o szybkim nabyciu nieruchomosci. Nie po to aby sprzedac ja "jutro", ale np. za kilka lat (typowo min lat). Maszamiar tutaj pozostacrzez np. 5 lat - kup mieszkanie lub domek.
[Posted on: 15 Cze 2010, 13:10:52]
Kilka informacji dla tych, ktorzy zamierzaja nabyc nieruchomosc. Oferty posrednikow zawieraja wiele pojec, czesto niezbyt zrozmialych dla osob, ktore nigdy nie nabywaly nieruchomosci w Danii, jak np. Bruttohusleje, Nettohusleje, Altenativ Finansiering, Pantebrev/Sælgerpantebrev.
Bruttohusleje:
Laczne koszty (mozna to nazwac czynszem brutto) zwiazane z posiadaniem nieruchomosci, tzn. wysokosc splacanej raty pozyczek, podatek od nieruchomosci, ubezpieczenia i jezeli np. kupujesz mieszkanie to rowniez ”fællesomkostninger” (koszty wspolne). Prosze pamietac, ze podatek od wartosci nieruchomosci (ejedomsværdiskat) placony do Skatu nie jest wliczany w brutto husleje.
Nettohusleje:
Wyzej wymienione Bruttohusleje, pomniejszone o korzysc podatkowa. Odsetki placone od zaciagnietych kredytow, odliczane sa automatycznie przez Skat od podstawy opodatkowania.
Odnosnie odsetek, zatwierdzona reforma podatkowa oznacza, ze w okresie 2012-2019, podatek komunalny dla osob majacych odsetki w kwocie rocznej ponad 50.000 kr. (malzenstwa 100.000), bedzie obnizany o 1% rocznie. Oznacza to, ze wartosc podatkowa odliczanych od podstawy opodatkowania odsetek bedzie spadac o 1%%. Przyjmujac, ze sredni podatek komunalny 33% (zawierajacy rowniez kirkeskat) spadnie do 2019 do 26%, zmniejszy sie rowniez wartosc podatkowa fradragu. Na razie jest mowa o ograniczeniu tego ”fradragu” do 2019, ale sadze, ze rozpoczety proces obnizania wszelkiego rodzaju ulg, bedzie kontynuowany. Osoby/rodziny nie posiadajace odsetek lub posiadajace odsetki ponizej 50.000 (100.000), nie sa objete ww zmianami.
Alternativ finansiering:
Do 2006 roku, nie wolno bylo posrednikom umieszczac w swoich ofertach okreslenia ”Alternativ Finansiering”. Moze i bylo to troche wlasciwe. Ta forma finansowania nie jest jasno sprecyzowana w samej ofercie i dlatego czesto wprowadzala (i wprowadza) w blad klientow zainteresowanych kupnem nieruchomosci. Jest pewnego rodzaju ”przyneta” dla klienta. Obecnie prawo zobowiazuje posrednikow do podania wydatkow/czynszu przy tradycjonalnym finansowaniu (obligationslån) jako minimum informacji, np. obliczone na podstawie 5% gotowkowa przedwplaty, 15% pozyczka z banku (np. boliglån) i 80% realkreditlån..
Alternatywnymi formami finansowania, moga byc rozne inne od tradycjonalnej formy kredyty i pozyczki. Przed paru laty duzo mowilo sie o tzw. afdragfrie lån, tzn. pozyczki, gdzie przez jakis okres czasu, np. przez pierwsze 10 lat placi sie tylko odsetki, a dlug pozostaje niezmieniony.
Inna forma pozyczek moga byc tzw. ”rentetilpasningslån”, tzn. pozyczki, gdzie odsetki ustala sie np. corocznie lub co 3 lata i w zaleznosci od stop procentowych w chwili odnawiania kredytu, ustala sie procent na nastepny okres.
Ta czesc finansowania nabycia nieruchomsoci, ktora nie mozesz pokryc pozyczka/kredytem z kreditfotreningen i przedwplata, nazywa sie Efterfinansiering. Mozesz, jezeli masz wystarczajace srodki zaplacic te czesc gotowka, ale wiekszosc kupujacych ma potrzebe pozyczki/kredytu.
Jezeli w ofercie sprzedazy natrafisz na wyrazaenie Sælgerpantebrev, oznacza to, ze sprzedajacy daje ci pozyczke, tzn. przy kupnie nieruchomosci ty jestes mu winien pewna kwote, ktora masz mu splacac przez xx lat. Sælgerpantebre (mozna przetlumaczyc ”list zastawczy) jest zazwyczaj nisko oprocentowany, ale w wiekszosci przypadkow sprzedajacy zaklada klauzule, ze pantebrev nie mozna uwolnic/wyplacic, np. przed 10 laty od jego wystawienia. W praktyce jednak odbywa sie to troche inaczej. Pantebrev wymioniony w warunkach sprzedazy, mozna natychmiast wykupic albo za kurs 100 (tzn. za wartosc jaka sprzedajacy sobie zyczy). Mozna tez i pertraktowac i uzyskac troche nizszy kurs. (im nizszy tym lepiej/taniej dla kupujacego). Normalnie sprzedajacy odwoluje sie do kursu obligacji, ktore maja ten sam ”løbetid” (czas trwania pozyczki). W obecnej sytuacji rynku nieruchomosci/kursu obligacji, kurs pantebrev lezy blisko kursu 100.
Kupujac nieruchomosc, mozesz wiec uwolnic pantebrev pozyczajac potrzebna kwote w banku. Masz 2 opcje: albo pozyczke w formie Boliglån (z stalymi lub zmiennymi odsetkami) lub Pantebrevdla banku, to znaczy jestes dluzna bankowi zamiast sprzedajacemu. Ten pantebrev musi byc wpisany do KW (tinglysning) i w zwiazku z tym placi sie tinglysningsafgift.
Roznice miedzy Pantebrev a Boliglån, (pamietam te najwazniejsze):
Pantebrev ma stale oprocentowanie, nie mozesz ”przeskoczyc” raty splacania, nie daje automatycznie miejsca dla nowych pozyczek z kreditforening, male pantebrevyz krotkim okresem zapozyczenia, sa relatywnie drogie zpowodu kosztow, przede wszystkim tinglysningsafgift dla panstwa.
Boliglån: zmienne lub stale oprocentowanie, z bankiem zawsze latwiej sie dogadac w razie
potrzeby ”przeskoczenia” jednego lub kilku terminow pozyczki (wtedy placi sie tylko odsetki),
Nadaje sie swietnie rowniez do mniejszych pozyczek. Boliglån jest byc moze (nie zawsze) troche drozsza niz pantebrev, ale za to bardziej ”fleksibelt”. Ponadto Bank na pewno jest zainteresowany aby wlasnie tobie udzielic tej boliglån i przy tej okazji najczescej proponuje finansowanie wszystkich kosztow zakupu nieruchomosci jak np. zrealizowanie pozyczki (låneoptagelse), koszty adwokata, tinglysning, ubezpieczenie (ejerskifteforsikring) . Jezeli w przyszlosci nastapi potrzeba nowej pozyczki w kreditforeningen, to zawsze latwiej jest majac boliglån. Bank bez problemu przesuwa sie na kolejne miejsce ”w kolejce kredytorow” (nie wiem jak to dokladnie okresla sie po polsku). Kreditforeningen ma zawsze pierwszenstwo domagania sie pokrycia swojej naleznosci w przypadku gdyby nieruchomasc z tego czy innego wzgledu zostala wystawiona do licytacji.
Pantebrev, ktory wystawiasz dla banku, nazywa sie Ejerpantebrev. Bank moze postawic warunek udzielenia boliglån wystawieniem przez kupujacego Ejerpantebrev jako zabezpieczenie tej Boliglån. Wowczas taka forma pozyczki moze byc drozsza i nalezaloby rozwazyc normalny sælgerpantebrev (dla sprzedajacego). Tyle o Pantebreve.
Pozyczka stala, czy fleksibel finansiering, np. rentetilpasningslån ?
Sprawa bardzo indywidulana. Jak na razie, przy spadajacyh stopach procentowych, bylo to niesamowita korzyscia finansowac zakup z rentetilpasningslån. Nalezy jednak pamietac, ze wiekszosc instytucji kredytowych podejmuje ocene klienta, ktory zamierza finansowac w sposob ”alternatywny”. Regula: jezeli ekonomia klienta pozwalana na normalne tradycyjne fonansowanie, to zazwyczaj moze on finansowac nabycie nieruchomosci rowniez w inny, chociaz trochebardziej ryzykowny sposob. W ten sposob probuje sie unikac sytuacji jakie masowo mialy miejsce np. w USA, gdzie mnostwo rodzin nie dosc ze stracilo domy, to pozostali w glebokim zadluzenie wobec firm kredytujacych. Pytanie: jak dlugo stopa procentowa bedzie na tak nieslychanie niskim poziomie. Jezeli kryzys bedzie sie utrzymywal przez nastepne lata, stopy procentowe sie nie zmienia, bo sa tak niskie, ze nie ma miejsca na dlasze obnizki. Jezeli zas, jak twierdza niektorzy,
ze kryzys sie konczy i widac swiatlo w tunelu, to pobudzenie globalnej ekonomi globalnej (i w tym dunskiej) spowoduje wzrost stop procentowych. W obecnej sytuacji, gdybym pierwszy raz kupowal nieruchomosc, stawialbym na bezpieczenstwo. Nigdy jeszcze nie byli tak tanio jak dzisiaj finansowac nieruchomosc pozyczka 30-letnia w kreditforeninger. Chodzi o 4% -wa pozyczke. Kurs jest atrakcyjny, troche ponad 96, a rata splaty jest stala przez caly okres splacania. No i ceny nieruchomosci tez sa przystepne. Jezeli zaciagniesz kredyt 30-letni na4%, to kvartalna splata 1 miliona wynosi na dzien dzisiejszy 5.500 kr. a po uwzglednieniu fradragu dot. odsetek splata wynosi 4.200 kr.
Boliglån w banku lub w kreditforening, ktore rowniez prowadza dzialalnosc bankowa jest w chwili obecnej okolo 7%.
Odnosnie kosztow ponoszonych oprocz kosztow pozyczki w kreditforening 4.200 kwartalnie od 1 mio. oraz boliglån, musisz placic ejendomsskat, ktory jest ustalany komunalnie (dlatego roznice – zapytaj w komunie w ktorej kupisz dom; najczesciej wszystkie te informacje wynikaja z oferty). Ejendomsskat jest nizszy w komunach prowicji niz np. w bogatych komunach, np. nieco na polnoc od Kopenhagi. Ejd. Skat za typowy domek w ”normalnych” komunach to kwota okolo 5-6.000 kr. rocznie (nie podlega fradragowi). Ejendomsværdiskat (podatek od wartosci nieruchomosci) ustala sie w zaleznosci od wartosci nieruchomosci. Co kilka lat wartosc ta jest regulowane automatycznie przez Skat i wnoszona automatycznie do rozliczenia rocznego (Årsopgørelse).
Nabycie nieruchomosci, to powazna inwestycja. Trzeba spokojnie wszystko przemyslec zanim podejmie sie decyzje. Warto jednak pomyslec, ze kupno taniej nieruchomosci w tanim miejscu, zazwyczaj nie jest dobra inwestycja, jezeli mamy zamiar mieszkac przez kilka/kilkanascie lat.
Tanie domu w tanim miejscu wzrastaja bardzo powoli wcenie niz nawet gorszy i mniejszy dom w troche lepszej dzielnicy. Podam przyklad z zycia. Dom na prowicji w duzym dunskim miescie, ale nie w atrakcyjnej dzielnicy, wzrosl na przestrzeni ostatnich 10 lat 25%. Taki sam dom (typehus 140 m2 budowany w latach 80-tych, z dzialka 800 m2 i garazem) wzrosl w atrakcyjnej dzielnicy tego samego miasta o 40%, a w okolicach Kopenhagi osiagnal 3-krotnie wyzsza cene w tym samym okresie czasu.
Na pytanie co sie lepiej oplaca; oszczedzac przez kilka lat, np. 500.000 i wowczas kupic dom/mieszkanie, czy tez pozyczyc te same 500.000 i kupic teraz.
Oszczedzajac 50.000 rocznie, przy obecnych mozliwosciach odsetek za wklady w granicach max.
3%, zaplacisz podatek Belki okolo 1/3 odsetek = 1%. Pozostale 2%. Inflacja jest obecnie na niskim poziomie i wynosi okolo 2%. Czyli realnie nie mamy odsetek od naszej inwestycji w banku. Po 10-latach oszczedzania uzbieralismy 500.000 kr., ale kwota ta stracila na swojej z powodu infalcji i jest moze warta tylko 375.000 kr.
Wszystkim, ktorzy mysla o nabyciu swojej nieruchomosci, zycze pomyslnych ”lowow”.
-
Dzieki roga za sporą dawkę informacji.
Jeśli kupię mieszkanie/dom w Danii, to czy muszę przy wyjeździe (rezygnacji z pracy w Danii) sprzedać nieruchomość? Czy mogę ją spokojnie dalej posiadać jako obywatel UE i wynajmować?