Kupno i remont domu

[Kuszek]

Witam.
Zamierzam kupić duży dom w Danii, podzielić go na dwie części jedną wynająć a jedna cześć zostawić dla siebie i żony. Aby dom spełniał warunki dwóch niezależnych mieszkań muszę zrobić z 1 pokoju kuchnie, łazienkę i kawałek ścianki.
Czy będę mógł przeciągnąć instalacje hydrauliczna do nowej kuchni i łazienki sam czy muszę zatrudnić do tego duńską firmę ? tak samo z instalacją elektryczną musi być duńska firma do ewentualnych przeróbek ?
Czy okna i drzwi w domu mogę sam sobie wymienić ?
Jeszcze jedno czy jak już będę miał lokatorów to muszę odprowadzić jakiś podatek od tego ze mi płacą za wynajem ? jeśli tak to ile ?

Bardzo proszę o jakiekolwiek informacje

[happybeti]

Podatek od dochodu z wynajmu, oczywiscie, bedziesz musial zaplacic. Ile- nie mam pojecia. Czy to jest jakas stala suma, czy moze oblicza sie go , biorac pod uwage Twoj ogolny dochod. Co do instalacji- gdy nie masz uprawnien, to, oczywiscie w swietle przepisow nie wolno Ci samemu ruszac elektryki  czy innych instalacji.Gdy zatrudniasz fachowca, mozesz sobie odliczyc "håndvæerkerfradrag" . Okna i drzwi mozesz wymienic samodzielnie.
Oczywiscie, nikt nie przyjdzie ci sprawdzic, czy sam to robisz. Ale przeciez pozniej bedziesz musial np. zamontowac osobne liczniki itp., a wtedy "sprawa sie rypnie " . Lepiej nie ryzykowac .

[Jomir]

Generalnie mozna sporo rzeczy zrobic samemu, ale ... jak Beta wspomniala problem z licznikami.
Drugi problem bedzie z ubezpieczeniem - ubezpieczalnie moga odmowic ubezpieczenia, albo policza bajonskie stawki.
Trzeci problem - sprzedaz. Znajomi zrobil sami instalacje elektryczna. Kupujacy zatrudnil rzeczoznawce i musieli zaplacic za ponowne wykonanie instalacji elektrycznej. Tak, tak zakladasz, ze bedziesz tam mieszkal na wieki, ale zycie plata rozne figle. Moi znajomi, gdy kupowali mieszkanie tez tak mysleli...

[Kuszek]

A jak wygląda np. wziąć elektryka czy hydraulika z polski ? Oczywiście chodzi mi o firmę która wystawi fakturę. Jeśli tak to czy na to odliczenie "håndvæerkerfradrag" tez się mogę załapać ? Odnośnie liczników to nie chce na razie ich montować. Wynajmę mieszkanie z wliczonymi opłatami w wynajem. Więc rachunki będą przychodziły tylko na mnie. Moi dzierżawcy będą jedynie zameldowani u mnie. Za meldunek się coś płaci ?
Coś słyszałem że jak sam przerobię instalacje np. elektryczna to ubezpieczalnia może nie wypłacić. Ale jak oni mi udowodnią to ze ja coś tam zmieniłem ? Jak przyjdzie fachowiec elektryk i on mi to zmieni to nanosi jakieś zmiany w projekcie ? Sorki za tyle pytań ale naprawdę nie mam tu kogo się podpytać .

[roga]

Coś słyszałem że jak sam przerobię instalacje np. elektryczna to ubezpieczalnia może nie wypłacić. Ale jak oni mi udowodnią to ze ja coś tam zmieniłem ? Jak przyjdzie fachowiec elektryk i on mi to zmieni to nanosi jakieś zmiany w projekcie ? Sorki za tyle pytań ale naprawdę nie mam tu kogo się podpytać .

Instalacje elektrycznr i sanitarne mozesz wykonac we wlasnym zakresie(nie musi byc to firam ale ktos kto to potrafi zrobic jak nalezy) i potem zamowic dunskiego elektryka i VVS instalatora, zeby to zobaczyl i sporzadzil sowja ocene, ze wszystko jest zgodnie z obowiazujaca norma. Oczywiscie za to musisz im zaplacic jakas kwote. Jezeli chodzi o wynajem mieszkania to mozesz wynajac i nawet uzyskac kwote wolna od opodatkowania. Mozesz wybrac 2 metody opodatkowania, 1: kwota zwolniona od opodatkowania 1,33% wartoscifdeopodatkowanienie pamietam aktualnych stawek ale gdzies do kwoty odpowiadajacej okolo 1,3% oficjalnej wyceny wartosci nieruchomosci albo 2: opodatkowanie faktycznego dochodu pomniejszonego o wydatki poniesione na ta wynajmowana czesc nieruchomosci - tutaj musisz prowadzic "ksiegowosc". Dochod, wiadomo , to czynsz ktory bedziesz pobieral a wydatki musisz miec usokumentowane, jezeli to ty bedziesz dokonywal pewnych napraw lub placil za zuzycie pradu, ciepla itp. - nie wiem jak to sie oblicza ale mysle ze proporcjonalenie do metrazu. Przy opodatkowaniu jak w ": nie masz zadnej kwoty wolnej od opodatkowania.
Wybralbym pkt.1 jezeli nie bedzie duzej roznicy miedzy tymi dwoma metodami, a to przede wszystkim zeby miec spokoj, bez jakichkolwiek watpliwosci co do ponoszonych kosztow (kontrola podatkowa skatu).

[roga]

Bez wzgledu na wartosc twojej nieruchomosci, pierwsze 24.000 kr. jes zwolnione od opodatkowania, ale jezeli twoj dochod jest wyzszy, to dochod do 1,33% wartosci jest zwolniony od podatku. Od reszty placisz podatek. Pamietaj ze przy tej mowtodzie dochodem jest nie tylko czynsz jaki dostajesz, ale rowniez jezeli pobierasz oplate za ogrzewanie, swiatlo itp. czyli twoj calkowity dochod. 

[roga]

http://www.boligportal.dk/info/boligudlejning/skatteregler/

[Kuszek]

Nie za bardzo rozumiem. Może będzie prościej jak podam danie i mniej więcej to policzymy. Dom kupuje ze 650 tys kr.Wartość Nieruchomości  kr. 1100000 (kwota która jest podana na stronie, czyli chyba wyliczone przez SKAT) Za wynajem będę brał powiedzmy 4,5 tys plus opłaty razem 6 tys.

[roga]

Może będzie prościej jak podam danie

Tupet! - Nie dosyc ze dostales dosc szczegolowy moj opis i masz "podane na talezyku" (link)- to moze bedzie prosciej jak sie sam zainteresujesz tym linkiem, ktory w bardzo prosty i  pedagogiczny sposob okresla te sprawy. Nie rozumiesz po dunsku - popros kogos kto ci przetlumaczy. Ponadto jest jeszcze kilka innych warunkow - masz zamiar kupic dom za kilkaset tysiecy i w zwiazku z tym i tak bedziesz musial miec spotkanie z z wybranym przez siebie adwokatem, zeby ocenil tranzakcje kupna/sprzedazy i ja uznal od strony formalno prawnej (punkt 16 w umowie kupna) i przy tej okazji zapytaj rowniez o ta sprawe i wowczas juz na pewno nie bedziesz mial najmniejszych watpliwosci. Zycze dobrego handlu.
A coz to za nieruchomosc, ktora nawet nie utrzymuje wartosci okreslonej urzedowo (zazwyczaj duzo nizszej niz wartosc na rynku wtornym nieruchomosci) i ktora to wartosc zostala okreslona jako najnizsza wartosc z 3 mozliwych: albo 1/1 2001 + 5%, albo pr. 1/1 2002 albo 1/10 2015. SKAT zgodnie z przepisami musi wybrac najnizsza z tych 3 wartosci. Na przykladach wiele nieruchomosci z ktorymi mialem/mam do czynienia, stwiedzam ze srednio maja wprowadzona przez Skat najnizsza wartosc z  1/1 2002. Jezeli kupujesz ta nieruchomosc za 650.000 kr. a urzedowa wycena np. z 2002 to 1.100.000 kr., to albo kupujesz ruine, albo niedlugo bedzie budowana autostrada przelatujaca w twoim ogrodku, albo....? Wiem ze 2002 to wiele lat przed kryzysem i ceny wwowczas byly relatywnie dobre, potem od okolo 2008 spadly, ale teraz znowu sa na poziomie z przed 2008 i tutaj mowimy o cenach w handlu a nie o wycenie (zanizonej) panstwowej. No, moze trfilem na nieruchomosc wystawiona na ukcje, gdzie tylko glowny kredytoe Kreditforening w ogle postawil swoja cene (kredytu ktory dal na zakup  tego domu), a pozostali kreditorer, np. bank nie podbija ceny, zdajac sobie sprawe, ze nie chce miec strupa na glowie i woli odpisac na strate swoja naleznosc (restgæld). Oczywiscie nie moja to sprawa, ale lubie od czaucdo czasu podyskutowac, a wszystko co napisalem to moze tylko taka sobie historia na dobranoc, bo juz jest po polnocy.   

   

[Kuszek]

ok może trochę przesadziłem z tymi wyliczeniami  to jest temat na przyszłość to jeszcze to ogarnę.
Co do tej wycena to jest ona z 2015r. Dom był wystawiony jeszcze niedawno za 875 tys. , a od niedawna jest wystawiona za 775 tys. Ja stargowałem z właścicielem już na 650 tys. Jest to starsza pani około 80lat i myślę że po prostu zależy jej na szybkiej sprzedaży. Trochę mnie wystraszyłeś z tą ruiną, no jest tam parę rzeczy do wymiany jak stare okna czy drzwi, ale poza tym wszystko wygląda dobrze.

[dania_d]

Obejrzyj tillstandraport, energiraport og elraport i na koncu plan zagospodarowania. Mam znajomego co by sie prawie wkopal. Byl dom obnizony o 400 tys i gosc z ceny zszedl bez gadania a  co sie okazalo ze buduja pomiedzy Aarhus a Horsen tory kolejowa. predkosc pociagu to okolo250km/t i to 400m od domu

[roga]

ale poza tym wszystko wygląda dobrze.

W Danii nie kupuje sie domow "na wyglad". Od tego sa zobowiazujace zgodnie z przepisamu wymienione 3 raporty i ubezpieczenie sie od wad ukrtych ejerskifteforsikring). Pertraktowalaes ze stauszka? Normalnie ze sprzedajacym nie ma sie kontaktu. Wszystko zalatwia sie przez posrednika.     

[Kuszek]

To jest miasteczko nad morzem co by tu mogli budować ? Targowałem się przez pośrednika ale ona cały czas tam mieszka wiec pierwszy raz na wstępne oględziny umówiłem się z nią. Nie jest to taki prosty temat z tym domem 
O te dokumenty(tillstandraport, energiraport og elraport i plan zagospodarowania) mogę poprosić pośrednika i powinien mi je okazać tak ?

[roga]

To jest pierwsze co sie robi ! Posrednik nie tylko moze ci je okazac ale ma obowiazek doreczenia tych 3 raportow. Normalnie jest to wpisane w umowie kupna/sprzedazy, ze raporty zostaly wydane stronie kupujacej. Obawiam sie, ze powininens wziac sobie dobrego doradce, ktory sie na tym zna. Ja bedac toba nie odwazylbym sie sam tego zalatwiac, ale jestesmy rozni. niektorzy stosuja zasade "do odwaznych swiat nalezy". sprobuj sie rowniez dowiedzic czy w ogole kreditforeningen bedzie chcial finansowac taka nieruchomosc a bank reszte, poniewaz coraz czesciej kreditforeninger odmawiaja udzielenia swojej czesci kredytu, szczegolnie odnosnie nieruchomoscom tego typu (oceniam to tylko na podstawie ceny). Coraz bardziej jestem przekonanym, ze nie bardzo wiesz jak takie sprawy w Danii wygladaja, tak od strony przepisow jak i praktyki. Swiadczy chocby o tym twoje zapytanie czy mozesz dostac ww raporty - sadze ze o nich nawet nie wiedziales. Nie obraz sie, ale mysle, ze nagle oswiecila cie mysl/idea, ze kupisz dom (najwazniejszy zeby byl tani), troche go wyremontujesz i bedziesz wynajmowal jego czesc. Takich jak ty jest wielu ale zawodowcow, håndværkere, ktorzy wlasnie tym sie zajmuje i doskonale wszystko o tym wiedza. Dziwne, ze ten wlasnie dom (taki tani) nie kupil zaden z nich od razu za gotowke i doprowadzil do porzadnego stanu (wlasna sila robocza i fachowa wiedza, tanszy dostep do materialow itp.) z mysla o sprzedazy za juz inna cene albo wynajem. Prawdopodobnie nieruchomosc jest dla nich nieatrakcyjna z takiego lub innego wzgledu. Tyle na ten  temat z mojej strony. 

[happybeti]

Wynajecie adwokata to podstawa.  On dziala w Twoim interesie i zajmie sie wszystkimi "urzedowymi" sprawami, jak rowniez niejasnosciami.
Co do cen nieruchomosci- to zalezy tez od regionu...Inaczej pewnie jest na Zelandii, a inaczej na "zadupiu " - jesli ktos chce sie po prostu szybko pozbyc, a rynek jest nasycony , chetnych na kupno brak, to mozna kupic bardzo tanio. Jasne,  ze wtedy mowa o starszych domach, o niskim standardzie energetycznym.