Zakup domu w Danii

[sylwia03]

witam
trochę czasu upłynęło od ostatnich wiadomościach związane z zakupem domu w Danii.
otóż mam pytanie ,zdecydowaliśmy się zakupić domek,mąż ma umowę na stałe,ja pracuje tylko 2-3 miesiące w ciągu roku ,legalnie ,i z tym moje pytanie się wiąże czy moje rozliczenie roczne też bank powinien brać pod uwagę?czy nie bo to za krótko pracuję ?mi się wydaję ,że tak ,ale to moje myślenie.a jak jest na prawdę ? czy ich to w ogóle nie interesuje ,patrzą tylko 3 miesiące wstecz na wypłaty,choć rozliczenie trzeba dostarczyć ,
dziękuję z góry

[Idris]

sylwia bank bierze kazdy nawet najmniejszy dochod pod uwage.  Najprawdopodobniej kaza wam zrobic budzet na caly rok. A najlepiej by bylo gdybyscie sie umowili na rozmowe z bankiem, to wam jasno powiedza jakich dokumentow wymagaja i co biora pod uwage.

[sylwia03]

idris dzięki ,tak myślałam ,a zadziało się inaczej wszystkie papiery dostarczyliśmy i dostaliśmy od mowę bo ja nie pracuje non stop i wiadomo zarobki nie wystarczające ,w tym że z ich rozliczenia [oddali te rozliczenie ]i mojego rozliczenia w ogóle nie nanieśli tylko wiadomo męża ,i dlatego zadałam pytanie .wiadomo kokosów  przez te 3 miesiące nie ma ,ale zawsze coś.musimy to wyjaśnić

[Idris]

Dwa wytłumaczenia przyszły mi do głowy. Jeden to może przeoczyli to się.zdarza.
2. Twoich dochodów nie kwalifikują jako dochód stały. Więc obliczenia robią z tego co jest pewne.
Nie trzymajcie się jednego banku tylko szukajcie innych.

[sylwia03]

być może tak jest jak napisałeś
patrzyliśmy jak na razie tylko tam gdzie ma konto czyli vendsysel bank
a orientujesz się jezeli chodzi o banki ,w którym byłaby szansa?
ja myślała,że jak jeden bank odmówił to reszta też .ciekawa jestem czy pośrednicy w ny bolig tam właśnie dom znależliśmy czy oni nie pomogliby ,trzeba się z nimi umówić ,
tak dochód jest tylko 3 miesiące w ciągu roku ,[ale co roku praca jest ]byś może to się nie liczy ,a z drugiej strony w końcu jest jakiś dochód ,nie wiem po pytamy i zobaczymy ,a jak nie to nadal wynajem zostaje
pozdrawiam

[sopocianka]

pytajcie kilka bankow...odmowia, za 2-3 miesiace pytajcie znowu poszukaj pracy najlepiej. Wszyscy moi znajomi, ktorzy kupowali dom maja kredyty w Danske lub Jyske.

[roga]

Sylvia03: 
Dobra rada jaka zawsze daje osobom, ktore zamierzaja nabyc nieruchomosc, to wlasna ocena swojej sytuacji ekonomicznej. Mozna to zrobic samemu albo razem ze swoim bankiem.  Rozumie, ze Wasz bank ocenil, ze nie posiadacie zdolnosci kredytowej. Normalnie bank sporzadza razem z klientem budzet rodziny, ale byc moze w waszej sytuacji nawet to nie bylo potrzebne jezeli wasze dochody z gory okreslaja pozminus stale wydatki sa wedlug generalnie przyjetychprzyjetych generalnych dsa iewielkiemin, ktora chcielibyscie nabyc. Nie oznacza to automatycznie, ze w ogole nie macie zdolnosci kredytowej – pytanie tylko do jakiej kwoty.
Dlatego moja rada: NIE SLUCHAJ „DOBRYCH” RAD o szukaniu kredytu w 2-3 innych bankach, zanim sama nie dokonasz oceny waszej sytuacji. Wasz bank, ktory was zna, nie dal negatywnej oceny bez powodu. Bank nie jest zainteresowany tym, abyscie nie byli w stanie splacac kredytow, poniewaz bank z tego zyje. Bank nie jest rowniez zainteresowany ewentualnym objeciem domu, gdybyscie nie splacali kredytu, a to przede wszystkim dlatego, ze bank finansuje tylko ok. 20% kwoty nabycia domu i w razie koniecznosci objecia domu i wystawienia go na tvangsauktion, bank stoi na drugim miejscu w kolejce o swoje naleznosci po kreditforeningern, ktory finansuje 80% kwoty nabycia.
A wiec, jezeli Wasz bank podjal taka decyzje juz tylko na podstawie waszych dochodow, nie sporzadzajac moze nawet budzetu rodziny, to sprobuj sama spokojnie ocenic wasza sytuacje, a mianowicie podsumowujac wasze roczne dochody z pracy (po podatku) + ewentualne rodzinne + ewentualne alimentyu, jezeli takie dostajecie. Nastepnie, jezeli masz w Banku Betalingsservice to zobacz wszystkie wasze roczne wydatki placone przez Betalingsservice + te ktore placicie sami. Jezeli nie macie w banku Betalingsservice, zrob zestawienie wydatkow: czynsz, ogrzewanie, swiatlo, woda,ewentulne splaty pozyczek jezeli takie macie, telewizja, internet, telefon, paliwo, podatek dorgowy, wydatki na instytucje dla dzieci (zlobek, przedszkole, swietlica) i wszystko inne co regularnie oplacacie.
W ten sposob pozostala kwota to kwota „na zycie”: jedzenie, ubranie, prezenty, wakcje.
Ta kwote „na zycie” powinniscie miec rowniez po zakupie domu, to znaczy po splacaniu kredytow, ubezpieczeniu domu, mediow (ogrzewanie, woda, elektrycznosc, wywoz nieczystosci), ktore generalnie sa wyzsze niz mieszkajac w bloku. Do tego dojdzie ubezpieczenie mienia, ubezpieczenia samych siebie od nieszczesliwych wypadkow i najczesciej „krydsforsikring” na zycie, bo bank na pewno bedzie chcial zabezpieczyc siebie (i was), aby na wypadek nieszczescia jednej osoby, druga mogla przez jakis czas pozostac w nabytym domu i placic kredytu, np. do ewemntualnej sprzedazy domu itp.
To tak bardzo ogolnie, ale na tej podstawie oraz czytajac uwaznie salgsopstilling domu, ktorym jestescie zainteresowani, mozecie ocenic czy w ogole dom ten wchodzi w rachube, czy moze nalezy szukac czegos innego, co miesciloby sie w granicach waszych mozliwosci, chyba ze juz na podstawie waszych rocznych dochodow z gory mozna powiedzeic, ze w ogole nie macie zdolnosci kredytowej, w co nie wierze, poniewaz taka zdolnosc zawsze ma miejsce, zalezy tylko do jakiej granicy kwotowej. Temat nie jest mi obcy, bo na biezaco dokonuje takich ocen, ale najlepiej zrobic to w porozumieniu ze swoim bankiem, gdzie konkretne dane z waszych rozliczen podatkowych (Årsopgøresle) + danych dotyczacych wszystkich stalych wydatkow wpisuje sie w system komupterowy, ktory jest w posiadanku banku (taki sam system posiadam na swoj uzytek) i szybko mamy wglad na to jak wyglada sytuacja zdolnosci kredytowej. System ten bieze wzglad do wysokosci oprocentowania podatkowego dochodow w zaleznosci od komuny w ktorej sie zamieszkuje, automatycznie na podstawie cpr.nr. dzieci oblicza rodzinne, wydaki na instytucje dal dzieci itp.
A wiec , zanim w ogole pomyslicie o nabyciu nieruchomosci dokonajcie tej oceny, zamiast odwiedzac kolejne banki. A moze wasz bank zrobi wam wydruk tych wyliczen waszego budzetu, bo tak powinien bylzrobic. Rozumie, ze mieszkacie w Nordjylland i to chyba po drugiej, polnocnej stronie Limfjordu,w czesci Jutlandii, ktora nosi nazwe Vendsyssel i chyba dlatego taka sama nazwa waszego banku . Zycze powodzenia. 

[roga]

.. i jeszcze jedno, pytalas sie czy moze posrednicy mogliby pomoc. Pamietaj, ze posrednik pracuje wylacznie w interesie sprzedajacego, o czym wyraznie jest zawsze wpis w umowie kupna/sprzedazy i gdzie wlasnie posrednik podkresla, ze poleca, aby strona kupujaca zatroszczyla sie o swojego wlasnego doradce...

 

[spooky]

A jak teraz wygląda oprocentowanie, które można uzyskać? - bo ogłaszają się z super niskimi odsetkami typu 2% ... to jest realne?

sylwia03 - bo jeśli pracuje tylko 1 osoba, 2-ga przez 3 miesiące ... no to jednak dochody są z jednego - głównego źródła. Jeśli skusiliście się niskim oprocentowaniem ... to później może być szok. Przyjmując kwotę kredytu 1 500 000 koron ... i oprocentowanie 2% - pierwsze odsetki (miesięczne) wyniosą (zakładając spłatę kredytu w ratach malejących) ... (1 500 000 * 0, 02 / 12) 2 500 koron - same odsetki.
Tylko trick polega na tym, że ... a nuż za lat 4 oprocentowanie wzrośnie do 4% ... i wtedy same odsetki wyniosą ... ok. 4 700 koron (bo już jakiś kapitał tam został spłacony). A do tego rata kapitałowa ( 1 500 000 na lat 25 ... to miesięczna rata kapitałowa wynosi ... 5 000 koron) ... a rata całkowita ... przy założeniu 2% i kredycie o ratach malejących to ... 7 500 koron ... a z oprocentowaniem 4% ... to już będzie prawie 10 000 koron. Do tego dochodzi jeszcze podatek od nieruchomości, czy jak go tam zwią ... itd.

Dlatego jak odsetki + podatek są większe niż czynsz, warto się zastanowić czy kupno jest takie "opłacalne".

[@ae@]

To co piszesz o wzroscie oprocentowania dotyczy tylko kredytów ze zmiennym oprocentowaniem.
Problem nie istnieje jesli wybierzesz kredyt ze stalym oprocentowaniem.

Wiec zadnego "tricku" nigdzie nie ma, klient sam decyduje jaki kredyt wybierze a bank decyduje czy mu go udzieli.

[spooky]

mhm ... tylko, że trzeba pamiętać, iż kredyt ze stałym oprocentowaniem jest droższy i tak bardzo nie kusi. W Danske i w Nordei AOP wychodzi ok. 3,5% (fast rente) ... przed SKAT-em ... co, w sumie, jest i tak ciekawą propozycją (dla osób nie lubiących ryzyka).
Ale to i tak ma się nijak do niektórych ofert ze zmiennym oprocentowaniem na AOP 1%, dlatego tutaj jest ten trick - że ktoś może się zachłysnąć tak niskim oprocentowaniem na dzień dzisiejszy, kompletnie zapominając o tym, co może być później, szczególnie w sytuacji jaką ma sylwia03 ... gdzie stały dochód występuje z 1 źródła.

[@ae@]

Moze wzrosnie, moze nie wzrosnie...

Moze np za 10 lat skonwertowac na inna pozyczke o wyzszym oprocntowaniu i ladnie obnizyc kwote zadluzenia.
Moze zalozyc ze 10 lat na bardzo wariabel stopie orocentowania i tak bedzie bardziej sie oplacalo jesli oprocentowanie podskoczy na 5% i po konwersji i tok wyjdzie sie na swoje albo i lepiej.
Mozna...

:-)

Kupno domu to nie zajecie dla zachlystujacych sie.

[sylwia03]

Bardzo wielkie dzięki dla rogi ,,,informacja wyczerpująca,
tak mieszkamy blisko Aalborga
dom  miał kosztować nie całe 900tyś koron.
tak robili rozliczenie naszego budżetu sami bez nas,nie brali pod uwagę moich marnych 3 miesięcy ,być może dlatego ,że to nie stały dochód tylko raz w roku ,i tak wyszło ,nie mamy wydatków związane ze szkołą dzieci ,wiadomo inne to takie jak każdy posiada ,czasami zastanawiam się czy warto kupić bo jest dużo za...i masę przeciw....przeraża mnie to wszystko

[roga]

...jezeli warunki na to pozwalaja, to jest to najlepsza inwestycja - takie jest moje zdanie. Pomijam investycje spekulatywne na rynkach papabusew wartosciowych itp. Nieruchomosc w granicach ok. 900.000 kr. i jezeli nie wymaga duzych nakladow (zobacz stan nieruchomosci = Tilstanddsrapport), to "zaden wydatek", jezeli chodzi o splacanie kredytow, nawet z tradycyjnym finansowaniem kredytem stalym w kreditforeningen (3% obligationslån na 30 lat) a reszta pozyczka w banku, np. 10 letnia z variabel rente np 6%. Oczywiscie wszystko zalezy od waszej sytuacji ekonomicznej. Generalnie nalezy zawsze samemu miec jakas odlozona kwote, niekoniecznie na cala przedwplate gotowkowa, ale moze na jej czesc, na oplacenie adwokta, na ubezpieczenie domu od wad ukrytych np. na okres 5 lat (ejerskifteforsikring), na wpis do Ksiegi Wieczystej (tinglysning) itp. Ale tak jak juz wczesniej napisalem, spokojnie dokonajcie oceny waszej sytuacji, a potem, jezeli stac was na to, myslcie o kupnie.
   

[spooky]

Ale to wszystko jednak zależy od tego czy ktoś ... chce inwestować i co to jest inwestowanie ... dla kogoś.

No bo jednak taki kredyt na 900 000 ... gdyby policzyć początkowe odsetki + podatek za dom ... to wyjdzie coś koło 3500 koron (przed skatem), a gdyby ktoś za 3000 - 3800 mógł coś wynająć ... to wychodzi na to samo (koszty mieszkania, początkowo - bo wiadomo ... w przypadku rat malejących ... z czasem one maleją), przy czym, w przypadku domu - płacimy jeszcze kapitał "oszczędzaniowy" (900 000 na 20 lat to jest po ... 3750 koron miesięcznie - rata kapitałowa ... jest jeszcze odsetkowa, i te 2 składają się na całość raty miesięcznej).
 
A jak ktoś będzie mieszkał do końca życia w tymże domu ... to ten kapitał "oszczędzaniowy" nie jest żadną inwestycją, ja bym na to spojrzał bardziej jako na "utopione pieniądze" (ewentualnie zamrożone)
... bo wziąć te pieniądze przeznaczane na ratę kapitałową ... to pieniądze te można by ... oszczędzać (jakaś forma "płynna" typu lokata bankowa - gdzie te środki finansowe łatwo spieniężyć) albo wydać na ... przyjemności / życie, gdzie to - z tych środków korzystamy.

A w przypadku domu - pieniądze te ... są niejako cały czas zamrożone i jak ktoś będzie mieszkał do końca życia w tym domu - to i tak nigdy z nich żadnego pożytku miał nie będzie (jeśli nie patrzymy na to pod kątem pokoleniowym).

A jak ktoś będzie wynajmował - to i tak będzie miał gdzie mieszkać + pożytek ze środków finansowych, które nie są "ładowane" w dom

... mam nadzieję, że daje się dostrzec taki punkt widzenia i nie zostanę tutaj żywcem zjedzony

Oczywiście materia ta jest ogromnie indywidualna, bo równie dobrze ktoś może później sprzedać spłacony dom (oczywiście odpowiednio na nim "zarabiając" ... a nie sprzedając w momencie jakiegoś krachu na rynku mieszkaniowym) ... i wówczas "korzystać z życia" (o ile będą chęci ... i czas ) ... ktoś inny może inwestować w dom myśląc o przyszłym pokoleniu ... to wszystko zależy od indywidualnych potrzeb, podejścia do życia, priorytetów i nie ma na to jednej złotej recepty.

Gdybym miał np. wziąć kredyt na 20 lat w kwocie 900 000 i płacić w początkowym okresie 2 800 koron (rata odsetkowa "po skacie", malejąca + podatek za nieruchomość) + 3 750 koron (rata kapitałowa = 900 000 / 240) ... to myślę, że wolałbym wynająć coś za 2 800 koron (taki sam "koszt" budynku) a resztę wydać w inny sposób.

A ktoś inny wolałby np. płacić taką ratę odsetkową i kapitałową, by kupić swój wymarzony dom.

Ktoś inny z kolei wolałby płacić raty równe w kwocie 4040 koron (900 000, 30 lat, 3,5%) - i pewnie tyle samo wyszłoby "po skacie" + podatek - czyli "koszt domu / mieszkania" ... by móc mieszkać w wymarzonym domu ... a ktoś inny wolałby płacić ten czynsz w kwocie 2800 koron, a resztę spożytkować w inny sposób ... oraz nie musiałby się "martwić domem".

... aaa ... pewnie jeszcze "do domu" dochodzi Husforsikring, którego to nie ma w przypadku czegoś wynajmowanego.

Sprawa ogromnie indywidualna ... (kwoty różne dla każdego - kredytu, oprocentowanie, okres, alternatywne formy mieszkania, ich koszt, podejście do życia, priorytety, wartości, plany, cele, itp., itd.).